在房地产买卖的操作中，开发商常用的抬高房价赚取利润的手段就是这种捂盘惜售。所谓捂盘惜售就是把手中较好的房子留着不卖，等有了一个相对较高的价位后再出售，赚取更多的利润。一般来说，开发商的一个项目有不止一栋楼盘。而什么时间开盘，开哪一个位置的楼盘都是经过精心策划的。通常，开发商最先开盘的是那些位置相对较差的楼和朝向采光不太好的房子。这样，差的房子出手之后，开发商就没有后顾之忧，不担心自己的房子卖不出去，而囤积下好的房子等待涨价。这时候介入的买房者得到的信息往往是，这栋楼已经卖完了，或者只有两三套可供选择。

        有的项目到现在卖了3年了，购房者再去买房子，反倒能买到最好的房子，为什么呢？就是开发商的销售政策一定是先卖最差的，因为他囤积房屋没有成本，不用多纳税，而且他用的钱是消费者的钱和银行的钱，银行的利率相对来说比较低，所以目前来说，之所以能够囤积房屋，核心原因在于他囤积房屋的成本太小，风险太小，而囤积房屋的收益非常大，所以每个开发商作为一个理性的经济人，他一定会这么做。

        从商品经营来说，我觉得捂盘惜售是有一个市场规律的，供求关系决定的，如果捂了，把涨价涨的部分比利息高得多得多，才值得去冒这个风险。

        以北京为例，今年一至五月房价涨幅累计达9.4%，5月份房价涨幅更是突破了两位数大关，达到10.3%，而这还只是平均涨幅，对于地段好、品质高的楼盘来说涨幅会更高，同时房贷利率则在5.5%左右。这样一来，虽然在囤房过程中，开发商也需要支付银行贷款等一部分成本，但是只要开发商经过判断日后把房子卖出去的收益大于成本风险，那他就会毫不犹豫地承担这种风险。

        除了滞后销售的方法外，开发商抬高房价的另外一种办法是大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，借此变相拉长销售周期。而周边的楼盘在这种高价位的对比下也似乎"涨之有理"了。在大中城市的黄金地段往往会出现这样的情况。在上海黄浦江边，名为"汤臣一品"的楼盘项目以每平米11万元的开盘均价让人望尘莫及。

       在黄浦江边能卖到几万块一平的楼盘不止一处。像汤臣一品一样，这些具有实力的开发商打造的楼盘品质较高，项目地处土地稀缺的黄金地段，一般来说这类开发商资金雄厚、实力较强，由于项目所在区域土地稀缺，这让开发商坚信今后自己项目具有巨大的升值潜力，而不在乎眼下消费者是否购买，高价位成为一种策略，实际上这种行为变相抬高了房价。从整体来看，1999年的上海楼市还是成本定价，开发商只求销售率，而到了2002、2003年房价开始走高，成本定价过渡为市场定价，市场能够接受多少钱就卖多少钱。而像汤臣一品这样顶级楼盘的高位定价策略，则必然起到对比参照的作用，让人们对楼价的心理接受底线一升再升。以前8000元一平米觉得贵，现在可能要价2万元一平方米也不觉得离谱了。

       作为高投入高风险的房地产开发商们，想多挣钱是理所当然的，但在市场日益成熟的今天，捂盘惜售无疑是一招克敌制胜的高招。那么，怎样捂盘呢？本人总结有以下四个方面：

        一、晚领证， 分批拿

　　开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。

　　二、大幅提高开盘售价

　　开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。

　　三、后续房源转售为租

　　开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。

　　四、称进入尾盘期

　　有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。

        因此消费者在决定购买前，除了上网查询信息做足功课外，还应注意多打电话，多掌握相关信息，其次就是签合同，比如我们签合同，我们看好了一套房屋，我们找开发商说我就要这一套，开发商马上说这套房子3个月以前就卖没了，行，你说卖没了，我先跟你签一个合同，……我现在就承认你说的是真的，但是入住以后，我一定能找到这个消费者，我找到他以后我看他的房屋买卖合同，如果他的房屋买卖合同是在我签定合同之后再和你签的，那你就骗我了，一平方米给我2千块钱的欺诈违约金，敢不敢签？如果他真卖出去了，他一点儿不怕。

投资学上有个"一三"法则,通俗讲就是一笔生意亏的话只亏一块钱,但是赚的话可能会赚三块钱.现在有实力的开发商仗着有银行撑腰,敢于捂盘,不赚黄金死不休啊

发这个帖子时,思之再三!

想起从前读书时,(会计专业)老师在讲解怎样查"假帐"时,实际不是在告诉学生怎样做"假帐"么?

所以,这个帖子也不过是做个介绍,大家看了以后,见仁见智,自在大家怎么想了~~~~~~