江苏公开首个房价成本清单 涉及盐城近百个楼盘  


国际在线 www.crionline.cn 2006-09-26 05:00:56 　　   


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　　就在广东省建设厅以“容易造成对(房地产)企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由，否决了该省x-x代表提出的公布房价成本的要求一事被炒得沸沸扬扬时，江苏省悄然出台了首个“官方版”房价构成清单，涉及盐城市自2004年以来开盘的97个楼盘。

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　　“土地费用195.82元/平方米、前期费用37.58元/平方米、建安费用832.09元/平方米、附属配套费33.43元/平方米、公共基础设施费255.41元/平方米、管理销售财务费用114.49元/平方米、政府规费157.1元/平方米、土地增值利润税金494.41元/平方米。”以此作为标准，盐城市物价局核定上海荣庆房地产有限公司负责开发的锦江冠城15#、16#、17#、19#、20#楼普通住宅商品房，基准销售价格为2120元/平方米，可在上浮不超过8%的幅度内确定具体价格。这是上海东方早报记者昨日从盐城市物价局房地产价格处获取的商品房价格具体构成清单中的一项。

　　盐城作为江苏省物价局公布“房价成本”的试点城市之一，原定于今年4月就公布这份清单，现在面世可谓姗姗来迟，但其力度不小。在公布这份近百个楼盘的价格构成清单的同时，盐城市还出台《现行商品房价格政策要点》(以下称《要点》)，其中第一条就规定，普通住宅商品房实行政府指导价———价格部门核定普通住宅商品房基准销售价格，住宅商品房的平均销售价格要以基准销售价格为基数，盐城市区允许上浮8%，下浮不设限。

　　根据现行的《江苏省定价目录》，普通住宅商品房销售基准价格及浮动幅度，由江苏省内各市、县人民政府分级定价。盐城市出台《要点》和房价构成清单后，该市商品房价格的具体构成将更加透明化，同时意味着政府对于房价的控制有了新的举措。

　　去年5月，江苏省物价局在全国率先发出《关于开展商品住宅成本监审规范价格行为稳定住房价格的通知》，当初被江苏省物价局列入试点城市的还包括无锡、南京、扬州等城市。《通知》要求各市定期测算城市分地区、分建设项目的商品住宅社会平均成本，一般半年公布一次；房价上涨过快或成本变化过快的地区还可每季度公布一次，以“探索建立社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品住宅价格约束机制和暴利控制机制。”

　　针对原计划“分地区、分建设项目”的商品住宅社会平均成本，以及江苏省物价局对南京“民间版”房价成本“过于微观的房价成本没有意义”的评价，盐城市物价局房地产价格处负责人表示，目前公布具体楼盘房价构成的行为是“摸着石头过河”，只能先做起来再进行完善。该负责人还告诉上海东方早报记者，公布房价构成后，最明显的莫过于百姓关于房地产价格的投诉变少了。(东方早报 林佳佳)





编辑：  王文光   稿源： 综合

开发商为房价疯涨付出代价：合同解除房款退还

中国网 | 时间： 2006-09-26  | 文章来源： 新华网  

    新华网上海９月２５日专电（记者 徐寿松 蔡国兆）备受瞩目的上海退房案终于有了说法：日前，上海市宝山区人民法院一审判结２０例，允许购房人解除购房合同，开发商应退还房款，收回价格已大大“缩水”的房屋。

    法律专家指出，这起近５年来上海首次出现的退房集体诉讼，无疑给宏观调控下渐渐吃紧的开发商亮了一张黄牌，楼市有涨有跌，开发商在博弈楼市、节节推高房价之时，是否也应该对房价下跌的风险有所预期？

    “疯狂”房价“跳水”，业主集体退房

    ２００５年１２月底，位列上海地产十强的大华（集团）有限公司遇到了大麻烦：它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的８９名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明将集体停止偿还房贷。一时间，上海楼市“风云”乍起，十几个楼盘先后发生集体退房事件。

    房价下跌是退房风起的真实原因。今年９月２２日，上海市宝山区法院判决的案例显示，购房者黎敏（原告）在２００５年２月从大华公司购买了“水岸蓝桥”一期一套约１０６平方米的房屋，总价１４４．１５万元，平均每平方米单价高达１３５９０元。

    一位退房业主说，２００４年下半年，这里房价每平方米还只有五六千元，２００５年春节前后，“疯涨”到１３０００元甚至更高。可到了２００５年下半年，楼市宏观调控趋紧，上海中外环线周边地区房价下跌，同类房价最低跌到过每平方米８０００多元。如此一来，买房人房子还没到手，每套价格就“缩水”了三四十万元。

    而在当初购房合同的补充条款中，开发商为约束购房人，特别约定：“若乙方（购房者）因自身原因提出解除合同，乙方（购房者）应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的３％，并承担由此产生的一切相关费用。”孰料，正是这一在卖方市场中购房人只有签字认可、根本无法置疑的“牛气”条款，在房价下跌时，为购房人选择退房减损提供了依据。

    “疯狂总得付出代价！”

    ８９名业主宁愿承担３万至４万余元不等的违约赔偿金也要退房，其实是两害相权取其轻。上海知名物业律师、退房业主的共同代理人杜跃平说：“和房屋贬值的几十万元相比，承担总房价款３％的违约金毕竟是小损失。退房是业主的权利，符合合同约定，也符合经济理性。”

    据悉，因为此案是群体性诉讼案件，法院统一受理、审判。目前，除３名业主因诉前已接收房屋钥匙最终撤诉外，法院在２００５年底立案编号的２０例已全部判决，另有６６例在２００６年初立案编号的案件，也将在９月底前宣判。判决结果将与已有判例无异。如此一来，败诉的开发商面临收回８６套价格“缩水”的房屋、退还约１．２亿元购房款的巨大压力。

    易居中国房地产研究院的一位人士说，在银根日益收紧、资金链普遍趋紧的行业大背景下，这对于开发商而言，无疑是雪上加霜。

    但“疯狂”总得付出代价。对于这起近５年来上海首次出现的较大规模退房事件，杜跃平律师说：“这是一次诚信教育、一次市场经济的洗礼。”开发商之所以遭受如此惨痛的教训，是因为在楼市一天一个价的疯狂日子里，他们压根儿不愿预见房价下跌的风险，更没有做好经营风险的准备。既然房价上涨时，开发商乐意业主退房，既可得违约金，又能赚取将房子卖出更高价格的暴利；那么，房价下跌时，按约退房理所应当。

    楼市博弈未消困局犹在

    从通宵达旦排队抢购到对簿公堂集体退房，上海楼市之变其实正是过热的房地产市场最终必然走向回归的缩影。眼下，全国房地产业宏观调控的成效开始显现，但楼市博弈未消，困局犹在。

    微观上看，一面是买家对于后市的预期下降，一面是卖家在为坚守价格甚至酝酿涨价而“厉兵秣马”。普华永道和美国城市学会最新发布的《２００７亚太房地产未来趋势》报告显示，只有３２％的被调查者建议购买上海的住宅地产，这反映了人们对“房价下跌”的预期强烈。但开发商在九、十月份传统的楼市销售旺季到来之际，仍在利用“金九银十”大做文章。９月份的第二周，上海一手房市场内环线以内公寓类住宅成交量上升２２．１％，均价不降反涨１．３％。近期，上海部分地区二手房挂牌价也有所提高。

    中观上看，全国其他地方的房价也涨势依旧，甚至出现向二三级城市蔓延的趋势。发展改革委和统计局的数据显示，二季度全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．７％，涨幅比上季度高０．２个百分点。不仅深圳、北京涨，连呼和浩特、包头的涨幅都在９％以上。业内人士预计，涨势在第三季度仍会延续。

    宏观上看，尽管中央政府频频出台加息、规范进入房地产市场的外资管理、整饬楼市交易秩序、调整土地收益分配等政策，足以显示政府全面规范房地产市场的决心和力度，但一些地方仍然不能接受楼市降温、房价下跌所必然带来的“土地财政”锐减的事实，态度暧昧。其典型表现是，现在离九部门要求各地在９月底前拿出９０平方米以下的小户型占开发面积７０％的具体规划的期限越来越近，但有些地方至今仍少有“动静”，拖延、观望的心态比较强烈。（完）

希望大家能提供更多的测算哦

按当地规矩做的吗

还有营销成本呢?

给官员上贡的也是成本啊

辛辛苦苦!!!!!!!!!!!!!!!!!!

盐城是个怪地方!