著名财经评论人士水皮说：“调控对房地产影响最大的是什么，就是资金链。”可谓一语中的，切中要害。面对密集出台的调控政策，房产炒家自然选择捂盘保价，暂避风头。那么炒家的资金链究竟还可以绷多久呢？上海房产价格后市走势究竟将如何演进呢？
专门的统计分析表明，从2003年初上海炒房之风渐起，到2004年下半年至2005年一季度达到鼎盛，甚至在2006年3、4月份，还有少量自作聪明梦想抄底的炒家逆势入市购房建仓。
（一）2003年初到2004年上半年这18个月，上海四分之一的交易房产被炒家吸纳持有，总计约15至18万套（含二手房源，下同），最多不超过20万套，主要分布于徐汇内环内或近内环区域、长宁内环内和虹桥地区、老南市地区等。这些房源目前炒家仍然作为（或潜在作为）炒作筹码没有出手的不到5万套，这5万套由于建仓成本很低，均价不超过6000（中途转手给新炒家导致价格抬升的这里不计，计入后面相应期间），而随时可以从容出手，前提是炒家心态比较平。但是事实上，这批房源未必就能成为未来清淡市道里最容易成交的房源，因为一它没有亏本风险，只是赚多赚少的问题；二这批房源融资安排比较扎实，融资比例不高甚至少量没有按揭，所以持有成本压力不大；三是这批房源地段价值较高，后市增值预期仍然强烈（特别是其中3万套左右的次新房源）。
（二）2004年下半年至2005年一季度这9个月期间（特别是2004年四季度至2005年一季度这半年期间），上海近半数的交易房产被炒家吸纳持有（以预售合同或购房号短进短出炒楼花最终未实际持有房产的不计，而最终实际持有房产的即炒房炒成房东的计算在内），总计不少于30万套，主要分布在漕溪路沪闵路沿线、卢湾、静安、黄浦、徐汇内环内、长宁内环内和虹桥地区、长寿路至中山公园、苏州河古北路以下两岸地区、浦东陆家嘴沿江地区、世纪公园周边地区、南浦大桥浦东引桥地区等。这些房源目前炒家仍然作为（或潜在作为）炒作筹码没有出手的不少于20万套。这20万套几乎清一色的次新房，建仓成本很高，几乎全部过万。其中浦西内环内、古北地区、陆家嘴沿江地区的房源建仓均价过1.8万甚至2万，其中许多房源从楼花开始都几经转手，现持有者的实际进价很高。值得关注的是，这批房源的炒家有一些是前一批炒家“连续作战”，但多数是在“有条件要炒，没有条件创造条件也要炒”的疯狂时期新入市的，其中不乏被疯狂气氛裹胁挑动起来的不明就里的普通居民。融资安排不谨慎是这批房源的另一大特点，统计表明这些房源金额合并平均贷款率高达88.1%（按揭率超过八成限额的原因是当时开发商或上家普遍协助炒家以虚假拔高的房价合同向银行申请贷款，自住的这种拔高贷款的情况不多），虽然平均按揭期限达25年，但是普遍只落实了不超过10至20个月的月供资金来源，当时的环境气氛下，这些炒家根本就没有认真考虑过被套而不得不长期支付月供的可能，建仓时只想着2、3个月内尽快捞它个10万20万的马上就击鼓传花传给下家，也有一些“做长线”的，但脑子里想的是一两年内“翻跟头”。当时的疯狂和贪婪暴露无遗。现在的后果是很严重的，从目前的调控形势和中央的决心看，二手房的冷冻观望期至少要持续2、3年，市场如有反复必将招致新的更严厉的调控政策打击，这首先是一个涉及中央权威的问题，不会含糊。经过粗略估计测算，这批房源中的15万套左右将要或已经面临资金链问题，资金链绷断将集中出现在今年年末和明年年初。
资金链断裂之前，这些炒房售房者、开发商和甚至非炒作售房者将在共同利益的驱使下，暂时结成利益联盟，普遍采取捂盘惜售的手法，通过减少供应来维持价格稳定。但是，这个暂时的价格联盟是注定不可靠的、短暂的，根据分析研究判断，这个价格联盟分崩离析的第一道裂缝会在一手房与二手房卖主之间扯开，即在开发商与个人炒楼者之间扯开。最常见的情况将是一期楼盘的炒家因为二期开盘价下跌而寻衅与开发商扭斗在一起，最终这种扭斗此起彼伏不可开交，逐步呈蔓延开去。去年的调控中一定程度上多次出现过这种情况，所以这是事实证明一定会发生的事情。后来到今年三、四月份，在“楼市复苏”、“小幅上涨”端倪的刺激下，开发商与个人炒楼者迅速停止了狗咬狗的争斗，捐弃前嫌，准备并肩协力再推高房价。五月份以来，这个卖方联盟遭遇迎头连环腿痛击，目前正处于头晕目眩来不及反应的时期，等数月后他们逐步反应过来，开发商将首先降价抢跑道出逃（截至7月底，据保守估计，上海开发商捂盘囤积已竣工房产至少30万套，压力很大）。开发商比个人炒家决策更有效更迅速，一定会率先出货，这个时候，个人炒房者马上发现自己被出卖了。这就是上海楼市即将发生的故事梗概。
有人呼吁政府出台政策时首先要严格区分正常消费者和炒家，对正常消费者要保护，对炒家要打击。这就牵连出如何区分正常消费者和炒楼者的问题，对这个问题论坛里一直纠缠不清。二者肯定是有不同的，但是又确实没有一个统一划定的界限。是不是炒楼者的筹码现在卖不掉，他自己住进去了他就不是炒家了？或者持有2套或2套以上房产的算炒家，其他的算正常消费者？（那境外投机炒作者住在宾馆里炒房，你怎么打击他？）或者资金链断裂的算炒家，不断裂的算消费者？或者论坛里所谓的多方算炒家，空方算正常消费者？这些问题拿出来讨论，肯定会引起激烈的争论，而且争论不出什么理想的结果。我们说，真正严格区分的话，应该是看他购房的目的，用于赚取差价利润的，是炒家；用于持有居住的（注意：自己持有但未必自己亲自居住），应该是消费者，这二者对市场的影响是根本不同的。但是请注意，一个人购房的目的，在他购买之前是他的内心活动，在他购买之后又是随时可以变更的，你怎么可能掌握？没法掌握，政府在他的效率之内也没法掌握。回到资金链问题，你如果是正常消费，你的行为就应该是理性的，你的融资安排也应该是稳妥可行的，房价涨跌对你的月供支付不应该有直接影响。但是滑稽的是，现在有一些自称为消费者的人在大叫：“因为国家调控，我还不起月供了！”你消费的是房子，不是房价，房价在你买的时候是唯一确定的，你觉得你能承受你才买来消费的。如果你买房作融资安排的时候，把一部分还贷的资金来源寄托在未来房价的上涨之上（哪怕是自己置换出来的老房子的房价的上涨之上，这种情况很普遍），那么对不起，你客观上跟炒房有什么区别呢？你其实就是参与了炒房，那么你受到调控政策的打击，就没有什么好冤枉的。
最可气的是2006年3、4月份，在“楼市复苏”、“房价反弹”蛊惑和“抄底”冲动诱惑下贸然入市建仓的炒家，进去就被套，而且套得死死的！你要是消费者，自己住，那是你有钱不在乎，别人也不好说什么闲话；你为了炒楼，不顾政府调控高压，“奋不顾身”，你现在还喊什么冤枉呢？

有些感兴趣的朋友追问，现在筹码被套牢的炒家主要是哪些人？这些不同的炒家的资金链条有什么不同的特点？针对这些问题，我觉得需要补充一下，索性来个知无不言，言无不尽吧。
（一）对的，你说的没错，温州人是重要角色。少了谁都可以，大名远扬的“温州炒房团”可少不得。在上海因调控被套牢的房源中，大约每7套左右有1套是在温州人手里，目前总数在3万套上下。不知是路途遥远不便打理呢还是因为其他什么原因，这些房源几乎全部处于毛坯空关状态，没有象精细的上海本地居民那样临时出租找回点月供的零头。2004年下半年至2005年一季度温州人结成大小不等的一伙一伙，蜂拥到上海炒房。一伙人就相当于一个共同出资的合伙公司，在售楼处签预售合同往往一递上来就是一打的身份证，一买就是一个楼面或数个楼面，甚至小区里的一整幢楼。所以现在你看到已售出的楼盘晚上连片黑洞洞没几盏灯的，往往就是温州人的“筹码”。这3万套房子，最少背负200多亿银行贷款，每套平均月供（每月归还银行按揭本息合计）7000元上下。值得注意的是，温州人炒房基本上都是一手价（原始价），直接从开发商拿到的价格，前面很少经过别人的转手盘剥。相反，他们是其他广大自住购房者和其他炒家的前手盘剥者。当时房源被炒得紧张很难搞到的时候，温州人总是有办法多搞到一些，例如他们一伙人的资金够炒买20套的（够支付20套房子的按揭首付款，或够支付20套房子开发商规定的首期款），他们会搞到30个号码，随即视行情的不同以一万到五万不等的价格转让其中的10个号码，剩下的20个他们会交首付办按揭，或交开发商规定的首期款，然后签预售合同。一旦预售合同到手，接下来的工作就简单了————在全部已支付金额（首付款加按揭，或开发商规定的首期款）的基础上加价十万到三十万不等（甚至听说当时有加五十万的）卖出这份预售合同。这是当时温州人炒房的最一般的情形，当然当时的实际情形五花八门不一而足，这里无法一一列举。由于当时预售合同不需要到交易中心登记，所以温州人那段时间里究竟炒卖了多少份预售合同就只能凭估计推测了，估计不少于6万套（炒卖的购房号不算）。这样算来温州x-x致被宏观调控套住了一半没有出手，即上面说的3万套。
（二）境外个人炒房者。主要是我们的港澳台同胞和华侨，还有极少量韩日近邻，呵呵。他们中专门来炒房的不多，绝大多数是在上海或上海周边从事其他经营活动，碰巧看到或听说有利可图（那时候，好家伙，就算是瞎子都能看到、聋子都能听到炒房有大利可图！）于是“顺便”买了1、2套。由于他们的实力与境内人士不在同一级别上（远高于后者），所以第一他们购入的多属顶级地段或顶级物业，第二他们置业对贷款依赖度很低，第三他们很少短进短出跑短线，第四一旦被套牢马上转为长期自住或委托境内亲朋代为出租，所以这批炒家与在沪购房消费的境外人士之间的界限比较模糊，炒作的房源数量也难以具体测算，但总体上不会很多。他们的购房到手价大多是一手价，除了市中心少量公寓房外，多数未遭到前手加价盘剥。
（三）境外炒房基金。有人说境外炒房基金在上海楼市的炒作低调诡秘，郎咸平曾戏称进入上海楼市的境外资金是“用潜水艇运进来的”。其实它这是国际炒作资金的专业操作方式，它是按照事先反复考察论证推敲计算策划好的脚本行事。它的真实内幕没几个人能直接搞得清楚。事后从大致轮廓来观察，它明显具有决策水平高、动用资金规模大、操纵控制局面的能力强的特点。说它决策水平高，不仅高过我们一般的个人炒家，它往往会高过一个国家的调控水平。事实上，国际上大型基金对宏观经济走势和当局政策演变趋势的研判和把握，其精准程度远非常人所能达到。这一方面依赖于它强大的智囊集团的预测分析能力，另一方面更仰仗于它主动的造势能力。它的后台运作通常是低调诡秘的，但是它的前台造势则往往是大张旗鼓热闹非凡的。“经济学家”、知名人物在大众媒体上亮相讲话，就敏感问题发表倾向性的意见和观点，引导社会舆论和大众思维，这是我们司空见惯的事情，但保不准就是国际基金脚本里的一个重要环节。前台把气氛和舆论都造起来了，后台暗渡陈仓就好操作了。这次国际基金在上海楼市的操作，还有另一个很重要的甚至是更主要的目的，就是投机人民币升值。双重投机、多重投机、连环投机、风险对冲，这些都是国际基金的拿手好戏。说到这里，有人要问，国际基金到底在上海炒了几套房？闻听这个问题，我只能哑然。没人能计算得出。其实人家国际基金的操作方式根本就不是象个人炒房者那样买一套房，然后涨了抛掉赚个差价————这样操作不是要把人家给累死啊？（人家那么大的资金规模，怎么可能一套一套地操作）。人家是通过组建房地产公司、参股房地产公司、向房地产公司提供公开或秘密的融资或其他资源注入、或与房地产公司的大股东或实际控制人发生参股融资等等各种“联系”。看到这里，反应快的人已经明白了，其实国际投机基金是通过行业控盘，与社会舆论和大众思维导向相配合，炒卖了整个上海的房地产！当时很多人都相信，上海房价的飙升肯定有国际大资金的背景，但是一般人的眼睛又根本看不见国际大资金的影子———全缘于它有化有形于无形的神奇本领啊！至于其更深的内幕和背景，就更非我等普通人所能想象的了。
（四）房地产开发经营企业的员工及其亲属。这一块有真有假。近水楼台，耳濡目染炒房能发财，于是赤膊上阵的，是为真；公司借其个人身份证一用，提升销售业绩，骗些按揭款来弥补资金缺口的，是为假。真假合并，估计目前有近万套投机房源待突围。
（五）房地产中介公司及其员工个人。这一块毋需说明，大家都明白是怎么回事。目前估计至少有万余套压在他们身上，等待慈悲的你去帮他搬掉。
（六）跟风炒作的普通市民。主要是上海本地普通居民，也包括少量除温州外其他省市有点闲钱闻风“慕名”前来上海投机房产的人。这一块毫无疑问是被套的个人炒房者中最大的一群。值得关注的是，他们大多数都是后期入市的，价格低的时候他们不知道要进，价格已经炒到最高了他们进来了，典型的后知后觉接盘子抬轿子的角色。他们手中被套房源大于15万套，其中9成以上背负按揭，半数以上到手价不是一手原始价，许多从购房号开始已经几经转手了。
上面是对炒家的几方人物及其筹码的分析。

由于炒家的经济实力不同，应变决策能力和市场运作能力差异巨大，被套房源的取得成本也有区别，所以炒家资金链的耐受力和房源的抗跌性也不同。参照上面的分析，可以认定，最最脆弱的一环是第六，其次是第五，再次是第四，而后是第一。总体上看大致是这么个情况，具体可能有所出入。

谢谢楼主提供这么详尽的资料,不知来源准确否

真长见识

致使房价上涨的诸因素中，政府行政行为、开发商哄抬、投机行为、融资等，哪一个的因素发挥的作用更大？