项目资金全部用于购地(地理位置优越,位于城市中心区附近,有独特的景观资源),后续应如何操作?


说明:最近在做项目前期策划,闲暇之余,难免有点YY,想自己过一下大佬的瘾.所以结合项目的特点,和大家交流一下,欢迎有志于房地产的同人参与,最好能结合要点作适当说明(有案例更好).

我感觉地处市中心，有独特的景观资源，比较适合中高档商务大厦、中高档购物广场等商业项目。
      招商先要进行，吸引大客户来定制商业建筑，投资建造资金。
      通过自身地块向银行贷款，施工企业垫支大部分工程费用。
老大，我的想法可以吗？评价一下

呵呵，可惜现在银根紧缩，不能用土地抵押贷款了。。。
至于建什么项目，都可以，主要的是要解决建设资金的问题！

引用:

原帖由 snooker1969 于 2007-1-17 11:02 发表
我感觉地处市中心，有独特的景观资源，比较适合中高档商务大厦、中高档购物广场等商业项目。
      招商先要进行，吸引大客户来定制商业建筑，投资建造资金。
      通过自身地块向银行贷款，施工企业垫支大部 ...

关键是看你如何操作，当然招商是没错，可钱毕竟是人家人家口袋里，就看你采用什么方法啦，所以只有“施工企业垫支”这一条可以给予奖励。
还有很多途径的，再想想看。。。

楼主你好：
　　你的这个题目非常具有挑战性，按本人理解做如下二种方案：
　１、根据周边环境和地块大小，如果建设商品住宅，凭借自身的品牌优势，首先可考虑团购，按市场价优惠一定比例，刺激销售，回笼资金；也可将已购土地进行评估后向银行申请贷款；也可在签定施工合同时，根据施工企业状况，让施工单位垫付部分资金，但必须能落实。
　２、如果建设商业中心，应根据政府规划要求确定几套设计方案，然后组织招商，确定一个或几个合作伙伴共同开发建设；也可将已购土地进行评估后向银行申请贷款；也可在签定施工合同时，根据施工企业状况，让施工单位垫付部分资金，但必须能落实。
　　　以上二种方案，请楼主指教！

我的想法：1、土地拿到手以后立即进行施工图设计。（前提：规划方案已经报批。）
               2、地下三层做成商业、银行等团购用房，因为商业的售价高便于资金的回笼；  三 层以上做成高档写字楼。
               3、立即行成销售方案，开始有计划的有针对性宣传。
               4、准备工程施工、监理招标文件，等施工图出来以后进行施工单位的选择和考察。
               5、落实工程资金，为开工作准备。

引用:

原帖由 dzy7916 于 2007-1-22 17:17 发表
我的想法：1、土地拿到手以后立即进行施工图设计。（前提：规划方案已经报批。）
               2、地下三层做成商业、银行等团购用房，因为商业的售价高便于资金的回笼；  三 层以上做成高档写字楼。
      ...

请大家注意：
后续操作主要围绕解决资金缺口，和降低建设成本进行讨论！（项目的资金全部已用于购地，建设资金无）
至于其他的，就当一般项目考虑，如属于一般常规性操作的，无需特别交代．

引用:

原帖由 皮也咯 于 2007-1-17 16:35 发表
呵呵，可惜现在银根紧缩，不能用土地抵押贷款了。。。
至于建什么项目，都可以，主要的是要解决建设资金的问题！

照你那样说 好像自己手里没有钱了 而又要把项目做下来
1 拿出方案——寻找买方意向，并有意向调查书——寻找合作伙伴或找银行贷款（前提条件：意向调查显示该项目前景好）
2直接拿出方案——寻找买主让买主预付部分资金（好象作用很有限，除非把你整个项目买下）
3采用总包的发包方式和价低中标的方式，降低成本。
4选择有实力的总包，让其垫支。
5也可以拿这块地做条件与其他方合作 ，把地折价入股。

引用:

原帖由 天天好 于 2007-2-16 16:43 发表

照你那样说 好像自己手里没有钱了 而又要把项目做下来
1 拿出方案——寻找买方意向，并有意向调查书——寻找合作伙伴或找银行贷款（前提条件：意向调查显示该项目前景好）
2直接拿出方案——寻找买主让买主 ...

哎
没有理论
没有经验
瞎说

如果地价高，
至少得弄个超高层建筑才行啊。

我本身不是做房地产的，但是对于房地产有莫大的兴趣，就这个话题发表点自己的看法。
1、项目本身的优缺点很明显：地块优良，资金短缺。
2、目前最大的问题在于如何融资将项目运作起来，后续的工作就是按部就班的控制、协调和应对风险了。
3、我想可以利用项目本身开发前景优良这点来吸引投资，商用办公楼是最佳选择，施工方垫资只要甲方可靠，项目可行性研究说服力强应该没问题；剩余的资金缺口可以和政府协商合作，吸引有兴趣的投资者来建成后运营项目也好，直接使用部分楼层也好，但是必要的担保和承诺还是必须有的，一无所有肯定没有办法完成的。

该项目的难点是资金，我认为有以下几个方法来融资：
1、施工（供货）单位垫资，垫资可以全垫资，但施工单位的利润要高，自身利润下降；也可以根据对销售市场预测，达到销售节点后开始全盘开盘来回笼资金后再投入；
2、寻找信托公司，采用房地产信托；
3、找家有实力的单位进行合作开发；
4、采用典当来借入资金；
5、股票融资，发现职工内部股，向职工融资；