房地产公司管理流程
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浙江**置业集团
管理流程汇编
（试行）
目录
一、 前期流程
1、 土地拍卖的基本程序…………………………………………2
2、 项目前期报批程序……………………………………………4
3、 工程预决算管理程序…………………………………………9
4、 零星工程预决算管理程序……………………………………14
5、 招标作业管理程序……………………………………………16
6、 零星工程招标作业管理程序…………………………………23
7、 承包方管理程序………………………………………………25
二、 工程施工流程
1、 工程技术资料管理程序………………………………………28
2、 采购作业管理程序……………………………………………31
3、 零星材料采购管理程序………………………………………35
4、 施工准备管理程序……………………………………………37
5、 工程施工管理程序……………………………………………41
6、 质量记录管理程序……………………………………………47
7、 设计变更管理程序……………………………………………50
8、 项目公司工程变更审批程序…………………………………58
9、 安全文明施工管理程序………………………………………60
10、 进料检验管理程序………………………………………… 62
11、 施工管理不符合项控制程序……………………………… 65
三、 房产销售流程
1、 房产销售合同评审程序………………………………………69
2、 房产销售管理程序……………………………………………72
3、 客户投诉管理程序……………………………………………82
四、 竣工交付流程
1、 竣工验收管理程序……………………………………………84
2、 交房作业管理程序……………………………………………88
3、 余房作业管理程序……………………………………………90
五、 说明………………………………………………………………92
土地拍卖的基本程序
1、程序目的
规范投标作业管理，充分利用自身优势，参与土地拍卖，为公司的发展提供土地贮备。
2、适用范围
本程序适用于置业集团参与拍卖土地的操作。
3、主要职责
3.1置业集团规划发展部是参与土地拍卖的主要职能部门。
3.2置业集团工程管理部应对参与拍卖的土地提出参考意见。
3.3置业集团统筹部要提前做好筹集资金的准备工作。
4、定义（无）
5、流程图（无）
6、作业内容
6.1置业集团规划发展部对初选入围的拍卖地块进行实地考察，撰写拟投资地块初步可行性分析报告，进行投资估算、项目风险评估、敏感性分析等经济测算。
6.2置业集团规划发展部组织置业集团工程管理部、统筹部等相关部门对拟投资项目进行内部可行性论证。
6.3置业集团总经理办公会议对规划发展部提供的可行性分析及其它评估材料进行高层论证。
6.4置业集团总经理办公会议对讨论确定的投资项目报置业集团董事会批准。
6.5置业集团报名参加竞买并索取有关文件。
6.6置业集团规划发展部向拍卖人报送置业集团参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。
6.7置业集团规划发展部再次进行可行性分析，确定参与土地拍卖的最高价。
6.8竞得人拍卖中标的，应按拍卖相关规定，在规定日期内与土地管理部门签订土地出让合同，并交付定金。
6.9置业集团统筹部筹集资金，在规定期限付清地价款。
6.10置业集团规划发展部依法办理土地登记，领取土地使用证书。
项目前期报批程序
1、程序目的
对开发项目报批流程作合理规划，从而使项目前期报批工作更为规范、有序和高效。
2、适用范围
适用于公司开发项目的前期报批工作。
3、负责部门
3.1置业集团规划发展部负责。
3.2置业集团总经理对前期报批工作进行有效的指导和管理。
4、具体操作程序
4.1项目立项
4.1.1一般项目
A、规划发展部编写《立项报告》报置业集团总经理审批。
B、《立项报告》由规划发展部报政府计划管理部门审批。
C、立项通过，领取批文。
4.1.2投标项目
根据《投标作业管理程序》取得项目。
4.2规划前期
4.2.1办理《规划设计条件通知书》。
A、置业集团规划发展部按政府要求准备相关文件及资料。
B、置业集团规划发展部将所有资料提交建设管理部门审批。
C、审批同意后，规划发展部领取相关证件及资料，由项目公司技术质量部按文件和资料管理的有关规定存档保存。
4.2.2办理规划设计方案审批
A、设计单位进行规划设计方案设计（设计单位招投标，具体程序见《招标作业管理程序》）。
B、置业集团规划发展部按政府要求准备相关文件及资料。
C、置业集团规划发展部将所有资料提交建设管理部门审批。
D、审批同意后，规划发展部领取相关证件及资料，由项目公司技术质量部按文件和资料管理的有关规定存档保存。
4.2.3办理《建设用地规划许可证》
A、置业集团规划发展部按政府要求准备相关文件及资料。
B、置业集团规划发展部将所有资料提交建设管理部门审批，并缴纳相关费用。
C、审批同意后，规划发展部领取相关证件及资料，按文件和资料管理的有关规定存档保存。
4.2.4办理《土地使用权证》
A、取得《建设用地规划许可证》后，规划发展部到土地管理部门办理建设用地批准书。
B、到土地管理部门办理土地出让手续，缴纳土地出让金。
C、取《土地使用权证》。
4.2.5办理《建设工程规划许可证》
A、置业集团规划发展部按政府要求准备相关文件及资料。
B、置业集团规划发展部将所有资料提交规划管理部门审批，并缴纳相关费用。
C、审批同意后，规划发展部领取相关证件及资料。
4.2.6前期手续全部办完后，所有原件交项目公司技术质量部按文件和资料管理的有关规定存档保存。
4.3办理《施工许可证》
4.3.1施工单位招投标，具体程序见《投标作业管理程序》。
4.3.2按政府要求，由项目公司缴纳市政基础设施、配套、绿化、中小学建设、人防建设、墙改专项、白蚁预防等费用及城建档案保证金等相关配套费。
4.3.3项目公司技术质量部按政府要求准备相关文件及资料。
4.3.4规划发展部将所有资料提交建设管理部门审批，并缴纳相关费用。
4.3.5审批同意后，规划发展部领取相关证件及资料。原件交项目公司技术质量部按文件和资料管理的有关规定存档保存。
4.4施工前三通一平，具体见《施工前准备管理程序》。
4.5验灰线，开工。
4.5.1置业集团规划发展部会同项目公司工程管理部、技术质量部与建设管理部门相关人员，一起确定建筑物坐标定位，并当场确认。
4.5.2施工单位正式开工，见《工程施工管理程序》。
5、相关文件
5.1《投标作业管理程序》
5.2《招标作业管理程序》
5.3《施工准备管理程序》
5.4《工程施工管理程序》
6、使用表单
6.1《立项报告书》
6.2《规划设计方案申报表和报审表》
6.3《建设用地规划许可证申报表》
附流程图
工程预（决）算管理程序
1、适用范围
本程序适用于建筑、安装、装饰及其它配套基建工程等需根据工程预（决）算来确定合同造价的工程预（决）算管理。在《置业集团管理大纲》规定限额以下的工程预决算管理，参照《零星工程预（决）算管理程序》，其余工程的预（决）算一律按本程序执行。
2、主要职责
2.1项目公司技术质量部在置业集团工程管理部配合下负责工程预（决）算的编制和初审。
2.2置业集团工程管理部负责最终审核工程预（决）算，置业集团总经理最终审批工程决算。
3、流程图：
3.1工程预算流程图
项目公司技术质量部 施工单位
NG
NG
3.2工程决算流程图
置业集团、项目公司技术质量部 施工单位
了 NG NG
YES
4、工作内容
4.1工程预算管理
4.1.1项目公司工程管理部和技术质量部，根据工程实际情况，就影响预算造价的无价材料、设备及特殊的施工工艺、技术会同置业集团工程管理部等相关部门进行市场调查，初步核价，确定预算暂定价。
4.1.2对于有较多单体工程组成、多家施工单位承接的大型施工项目，由项目公司技术质量部在预算编制前出具《预算编制统一口径》，作为编制施工图预算的统一要求。对于单一施工项目或单项分部工程也应书面提出预算编制要求。
4.1.3施工单位在收到正式工程施工图纸即可根据《预算编制统一口径》进行预算编制，在规定的期限内将盖有公章和预算编制人员资格章的《预算书》送交项目公司技术质量部。
4.1.4项目公司技术质量部在工程图纸、会审纪要等技术性资料齐全后即进行预算编制工作。在人手不足的情况下，经项目公司总经理批准，部分工程或工程预算亦可委托有预（决）算编审资格的咨询公司进行编制及审查。
4.1.5项目公司技术质量部预算编制完成后尽快通知施工单位进行对帐，由项目公司分管副总安排双方预算编制人员核对计算底稿及价格，协商、调整直至双方认可。
4.1.6双方认可后出具《调整预算书》，经项目公司总经理审定并签字认可报置业集团工程管理部批准后，加盖双方单位公章（如由咨询公司编制，还应加盖咨询单位公章）后即形成正式工程预算书，作为今后工程决算的依据。
4.1.7项目公司总经理根据双方认可，并经置业集团批准的预算方案和施工单位签订工程承包合同。
4.2工程预算调整
4.2.1工程预算一经确定，一般不予调整。工程变更通过《联系单》形式在决算时进行调整（参见《设计变更管理程序》）。
4.3工程决算管理
4.3.1工程竣工后，施工单位根据合同造价和工程变更情况，编制《工程决算书》。在合同规定期限内将竣工图、《设计变更联系单》、《施工联系单》及《开、竣工报告》等工程决算相关资料和《工程决算书》送交项目公司技术质量部。
4.3.2项目公司技术质量部收到施工单位决算资料后，根据合同、工程预算、变更资料等进行审核，对于施工变更及签证和材料价格的调整应向相关部门、经办人员进行核实。
4.3.3施工单位决算初审后，项目公司技术质量部牵头组织，安排施工单位、工程管理部、财务总监等相关人员进行核对，协商、调整直至双方认可。
4.3.4决算造价双方认可后，按《置业集团公司管理大纲》的规定，由项目公司送交置业集团工程管理部审核，最终由置业集团总经理批准。经批准后的决算文件作为最终结算依据。
4.4相关记录的保存依《质量记录管理程序》办理。
5、相关文件
5.1《招标作业管理程序》
5.2《设计变更管理程序》
5.3《质量记录管理程序》
5.4《预算编制统一口径》
6、使用表单
6.1《预算书》
6.2《调整预算书》
6.3《工程变更联系单》
6.4《施工联系单》
6.5《决算书》
