泡沫晃眼价格混乱 揭开地产业“皇帝的新衣”
泡沫晃眼价格混乱 揭开地产业“皇帝的新衣”
编者按：当前，在有关房地产“泡沫”和住房价格问题的讨论中充满了概念混乱，一些对策建议也不得要领。不少房地产问题“专家”，在概念上把居住问题和购房问题混为一谈；把消费、储蓄、投资行为混为一谈；把住房的消费价格和储蓄——投资的资产价格混为一谈；以至于把房屋价格和解决中低收入家庭的居住问题混为一谈。一些媒体关于住房价格的讨论就像是在上演一幕现代版的《皇帝的新衣》，许多人并没有说出实话，宣传形象和利益行为各不相关。可以说，房地产话语市场的“泡沫”可能比房地产市场本身的“泡沫”还要令人担心。
作为一个深具社会责任感的经济学者，中国社会科学院工业经济研究所副所长、博士生导师、中国经营报社社长金碚先生撰写的这篇报告，以严谨的经济学语言澄清了“关于住房供求和价格方面的几个问题”，从经济学的角度深刻地剖析了中国的房地产市场，从而提出最准确的政策建议。敬请关注。
什么是居住住房和住房价格？
如果谈论住房价格，首先要明确，我们要解决的究竟是居住问题还是住房买卖问题？作为生存的需要和基本权利，人们需有居住之所，住房是居住的物质条件，但住房产品的功能不仅仅是满足居住者的当前消费需求。从市场经济的性质来说，只有租房自住才是纯粹的消费行为，而购房则是储蓄——投资行为（这就如同买１００斤米自食是消费行为，而买１００００斤米就是储蓄——投资行为了）。更严格地说，在全部购房款中，只有相当于现期房租的影子价格的那部分支出才是消费，其余购房款则体现的是储蓄——投资行为。
例如，购买一套１００万元的住房，如果这套住房的年租金是５万元，那么，在这１００万元的房款中５％（５万元）是消费支出，９５％（９５万元）是为了将来的消费而进行的储蓄——投资。如果买房只是为了现在和将来自己居住，这９５％的房款就是纯粹的储蓄行为；而如果期望未来房屋涨价或出租而获益，就是将储蓄转化为投资行为，预期投资收益就是未来的房屋租金和级差地租或者其资产增值形态。
产生级差地租的主要原因不是住房所有者自己的行为，而是其他人（包括政府）的行为。例如，在住房附近修了路、发展了交通设施、改善了环境、偏僻的地方成为繁华地带等都会导致级差地租提高。实际上，只要经济增长，房价（实际上是房地产的“经济租”）就会搭车上升，水涨船高是房地产价格的长期动态规律。所以，对房屋投资（购房）就是对经济增长的投资，期望分享经济增长的利益。
特别值得一提的是，中国将会有长期强劲的预期经济增长，而中国各城市的预期经济增长更快。对预期经济增长进行投资会在很大程度上表现为房地产投资，这也是许多资金包括海外资金有可能大量进入中国房地产领域的根本原因之一。
从以上讨论中我们可以看到，住房有双重价格：房屋交易价格和租金价格。作为消费资料，住房的价格是其租金（为了当期消费的支出；实际上即使是住自己的房子也是有“租金”机会成本的）；作为储蓄——投资行为的表现才是购房价格（不是为了当期消费而是为了未来的消费）。贷款购房也是储蓄——投资行为（而不是像一些人所说的那样是“花未来的钱满足今天的消费”），只不过是借了别人的储蓄资金来进行投资，在本质上也是实现了储蓄向投资的转化。
