关于房地产精装成品房的论证
关于房地产精装成品房的论证
关于成品家的论证
一、现阶段成品家的发展趋势：
成品家如何设计、如何满足客户的舒适度、如何创新，是一个长期的研究课题，它主要针对当前建筑室内设计创作中存在的一些问题，如忽视室内环境特点和要求，忽视建筑形式与内部空间的整体性，却盲目照搬、盲目追赶潮流、盲目进行材料堆砌、盲目追求效益，以致没有充分的抓住室内房型设计的真谛。
房地产市场化之后，已注重了建筑的人性化、细节等方面的设计，比如空间的私密性、合理性和舒适性，以及另类和个性化的空间组合，而不仅仅是以往直观意义上的宽敞。户型设计应具有弹性的空间和前瞻性，同时也应具有空间的可变性、流动性和扩展性，能够满足人们在不同生活阶段对居室的功能要求的改变。
户型设计应以功能区为标准，将室内空间划分为礼仪区(入口、起居室、餐室)；交往区(早餐室、厨房、家庭室)；私密区(主卧、次卧、卫生间、书房)；功能区(洗衣间、储藏室、车库、地下室、阁楼)；室外区(前开敞庭院、后私密花园、观景平台、花园小品)等等，使得住宅的人性化体现在日常生活对空间的利用中，以满足住户饮食、起居、交流等各方面的需要和对主人的尊重。
因此，人性化设计是户型的发展方向，只有把消费者的需求弄清楚，在尊重消费者的基础上，最合理的利用空间，以一个居住者的身份设计户型，才是户型追求的发展关键。
二、从居住的功能、人性化、舒适度、家装的成品模量论述（结合AAA标准-见附件）
居室作为居住的场所，切实关系到人的生活质量。近几年居住概念层出不穷，从环境到配套，从户型到物业管理。而户型自始至终是人们关注的焦点。
1、功能与布局
完善的住宅应具备六大基本功能：起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习。这些功能区根据其开放程度又可以大体分为公共、私密两区，根据其活动特点可以分为动、静两区。其中公共区间是供起居、会客使用的，包括客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区是供处理私人事务、睡眠、休息使用的，包括卧室、主卫生间、书房等。 动区的特征是活动比较频繁，可能有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区的特征是要求安静，活动相对少，比如卧室、书房。这就要求设计人员充分考虑这些因素。因此在平面布局上，如何处理好这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰便是户型设计的一大关键。
起居室设计方面：起居室设计的两个基本原则是独立性和通风采光。要考虑相临门、窗、阳台、卫生间的位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会直接影响室内采光，使起居室缺乏日照。
厨房的设计方面：厨房的设计应该充分考虑客户的烹饪、餐饮习惯。餐厅、厨房，属于大众的空间，应该足够开放。厨房应该具有采光、通风的条件，且应充分考虑冰箱、微波炉等物品的放置，使得厨房操作人员产生一种舒适的愉悦心情。厨房作为家务劳动核心部位和使用频率较高的空间，不仅要将炊事活动（贮藏、清洗、烹饪、配餐、餐后清洗等）有机的组织使其合理优化、安全方便，并且也应保证炊事活动的舒适性，以避免使家务劳动变得过于繁重。设计厨房时，还应考虑不要把自己封闭在其中，希望边操作边与家人谈话，通过窗户与家人交流和照顾在庭院玩耍的孩子，让厨房也能满足家庭团聚交流的需求，让厨房使用者感觉炊事行为是一种享受。
卫生间的设计方面：卫生间的设计应该满足三个基本功能，即洗漱化妆、洗浴和坐便，而且最好能有所分离，可以避免使用时相互冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。
卧室的设计方面：卧室的设计应该充分考虑人的需求。一般来说主卧室的面宽不应小于3．6米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。
辅助空间方面：辅助空间包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。
适用是住宅的根本要求，住宅性能应适合居住者的需求。住房的第一位选择因素要能满足现代居住生活行为和现代居住心理的要求，也就是使居住者在住宅内感到适用方便。市场确实需要有一部分大面积套型，各房间的面积应适度扩大，但更应该增加不同功能的空间数量，如设置学习室、独立餐厅、多个卫生间、工人用房、家务间、步入式贮藏间等，有的还可设家庭团聚室、电脑工作室等，从而使住宅套型与现代生活方式相适应。起居厅是家庭的核心部位，它的位置应起到组织家庭生活的中心作用，厅内不应有太多的门和洞口，否则就会因没有足够长度的延续墙面而使家具布置发生困难，还会因有人在厅内来回穿行而干扰会客、团聚、视听、休闲等公共性活动。由于厅内活动人数相对较多，厅又是一个家庭的集聚点，厅内需要有良好的光照、通风和视野。厨房由于有家人提着菜蓝或拿着垃圾进出，应使其靠近单元入口，不致污染其它空间的环境。厨房与餐厅要紧邻，以方便端上菜肴和撤除餐具。卫生间与卧室要相近，减少老人使用或晚间使用时的麻烦或在沿途加设低位照明引路等等。总之，只有合理的房间布局与配置，才能使家居舒适。
2、尺度与空间
根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节、突出个性、强调居住的舒适度。户型的尺度要素应遵循“四大一小”原则，即客厅、厨房、洗手间、主卧室大，次卧室小，若周围景观比较好，阳台应适当加大；功能分区要合理；空间层次要明确，以上因素的实现才应视为优势户型。
户型的变化不仅体现在三维平面布局上，竖向空间的体现亦尤为重要。跃层、错层与复式就是近几年来的代表。具体说来，高度的变化实际上是平面功能分区的延伸，尤其是公共与私密、动与静的分区。不过，这些户型的交通面积都要比普通户型大，台阶与楼梯的设计为了紧凑而有些局促，对于普通工薪阶层以及有老人的家庭必须考虑其经济性与功能的无障碍。
户型设计与面积大小无关，关键在于实用，即空间分配合理。生活水平越高，人们在生理上、心理上对空间的需求就越加细分。从现今的居住形态来看，住宅客厅的开放度在显著降低，客厅的社会功能正在蜕化，起居室的功能更偏重一家人的沟通，包括交谈、看电视，而满足这些功能并不需要太大的面积（20多平方米已经足够适用）。客厅是给访客看的，居室是自己用的，越来越务实的人们现在已不再为“面子”所累，更多考虑的是家人的需要和对舒适生活的最大享受。
当前市场户型流行多阳台的设计，每戶大都有不少阳台。好的设计将阳台功能细分为阳光室、观景阳台、生活阳台等（阳台亦是增加进深的办法之一）。
对于卫生间的设计，在新设计的楼盘中，三房以上大都有两个卫生间，一般次卫生间的面积在4-6平米，主卫生间面积则不是很固定，面积小的在6至8平方米，大的可能会达到了20平方米。并可能会受管道井、通风井、开门位置等因素的制约，如果设计不合理，必然会出现一定的垃圾面积。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1．6米，淋浴的净宽度不宜小于1．2米。另外，住宅中还应设家务室，家务室除考虑衣物分类，储存、烫晒等使用和通风采光条件外，还应考虑其舒适性的要求，家务室可作为洗衣活动为主的多功能空间，此房间也可用于备餐、儿童活动等，有利于创造较好的工作氛围，家务室的设置宜靠近厨房。在当今的住宅设计中，家务室的设计会得到越来越多的重视和采用。
在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，故必备的设备就需要有足够的空间面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2．1米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1．8米，可操作面不小于2．7米，1A级则分别是5平方米、1．8米和2．4米。
储存空间逐渐变大也是当前户型设计应该关注的一个因素。当前，随着人们经济条件的不断提高，人们将购买更多的物品（特别是服装类），加之流行时尚的转换越来越快，人们对大空间的内置储藏室的需求也越来越迫切。若未设置储藏空间，而添置家具衣柜，我认为存在着尺寸的问题，即使现有衣柜设计较丰富，也存在尺寸普遍偏小，设计不规范等情况，且衣柜内缺少照明系统、布局分配不合理。故，现在室内户型设计，解决存储空间的最好方法是建造内置的壁柜或储藏空间，有条件的住宅内应设置步入式衣帽间。户型的设计也必须尊重家庭的居住模式。（参照访谈的情况）
3、室内与室外
对于住户来说，室外空间是室内空间的延伸，户型设计应充分考虑居住行为和心理感受，把室外空间引入室内，增加人的空间享受。户型平面应该以景为重，每户的起居室、客厅都朝向庭院、绿化景观，并采用大面积玻璃窗，使室外景致向室内有更多的延伸，以获得更好的窗景。端部可增设小错层户型的第三厅，顶部跃层户型可设置宽敞的观景平台，每一户可增设观景花园阳台，即可对外檐的效果加以点缀，又满足了居者的养植情趣。另外，为确保主要房间的规整性，将厨房、主卫生间、储藏室等辅助房间放在弧型建筑的转角处，也会使更多的房间有了直接的采光。
三、结合装饰公司对客户经常拆改的地方及客户在装修时发现的常见问题汇总、分析并采取措施
1、厨房和生活阳台的灯是串联的，应分开走线；
2、卫生间淋浴处的地面高出其它部位2公分如果以最高处找平，则卫生间地面将高出客厅地面5公分。而如果不找平直接作淋浴，则淋浴处下水高于座便器周围的下水，淋浴的水不会从淋浴处下水直接流出而会从座便器处的下水排掉，以致会造成卫生间的潮湿；
3、卫生间上部的下水管影响安装浴霸等其他设备，建议将中央的顶灯改在其他侧墙，留出安装设备的空间。
4、发现非承重墙裂缝较多，故主体施工时应加强防裂的措施的实施。
5、门窗不正、顶板阴角不顺直、对角标高误差较大，做石膏线时显现明显，故主体施工时应加强各居室房间净高、方正的检查。
6、塑钢窗滑道有问题，以致开启不灵活，并针对外檐窗渗漏、五金件制造粗糙宜坏等问题，故主体施工应采取相应的质量保证措施（加辅框和采用断桥铝合金平开窗）。
7、线路容量的设计偏低，而居民生活用电增加，致使一些楼房的线路不堪重负，频繁跳闸
8、住宅内电源插座布置数量的建议：
(1)卧室：卧室内的主要用电器有空调、台灯、电视、电脑、充电器、床头灯、顶灯等，除床头灯、顶灯外，其他电气均要使用插座。考虑到卧室内的家具摆放可能变动，因此除有窗户外的三面墙上均应至少设置三眼、两眼组合插座一组，插座距地0．3m；在靠近窗的墙上距地面2．3m设置空调插座；
(2)起居室：起居室是电器布置较多的地方，主要有电视、音响、空调、灯具、影碟机等，同时也是人们活动较多的地方。考虑到所设计的插座部分可能被沙发或其他的家具遮挡，故应在起居室每一面墙上均设置插座，在面积较大的墙上应设置不少于两组三眼、两眼组合插座；起居室使用的空调一般功率较大，插座必须选用16A以上的专用插座，并独立配线。
(3)厨房：厨房常用的电器有电冰箱、抽油烟机、电饭煲、微波炉、消毒柜等，因此，在操作台上方墙壁应设置至少两组三眼、两眼组合插座，在其他面墙壁上应设置冰箱、消毒柜等电器插座。由于厨房油烟、潮气大，插座应选用防溅、防潮、防漏电的电气产品；
(4)卫生间：应设置洗衣机插座、镜箱插座、电热水器插座等，且这些插座均应选用防溅、防潮、防漏电的电气产品。
四、针对住宅精装修一次到位，存在的问题及对策：
问题：目前各装饰公司施工手段均为手工现场施工，这种落后的施工方式必然产生大量质量问题，加大业主对开发商的投诉风险。
1、内在质量差，木材变形无法控制（２３种因素），一年四季温度、湿度变化无法动态平衡，木龙骨不烘干故木材应力不能去除，工人手工操作，铁钉加白乳胶与墙体连接及相互连接方式不牢固，极易产生起鼓、开裂、变型。
2、外观品质差，钉眼、裂缝、色差、凹凸不平、弯曲等随处可见，由于是手工刷漆，毛刷、空气、油漆、工作面四个污染源难以消除，饰面感观粗糙。
3、样板间与大面积施工质量差异大，样板间会用优质材料、技术较高的工人施工，但大面积整体作业时，工人技术和材料的差异反差较大，施工质量表现的千差万别，同样户型及装修项目售房价格应为一致，业主会因同价不同质或内外观质量问题要求索赔或退房的事情经常发生。
4、手工施工过程中必然会产生大量噪音、污染、垃圾，几个施工队伍不同工种交叉施工，电梯、楼道等公共区域及设施将会不同程度受损，以致成品保护难度较大，甚至新楼未住便成旧楼。
5、目前因受国内消费水平制约，环保材料成本高，业主难以承受。现行装修采用的饰面板、大芯板、密度板中都残留大量甲醛，其释放期长达１５年左右；由于是现场刷漆，苯、二甲苯等有机挥发物等毒素一两个月内日夜散发，若业主委托环保部门检测，超标的可能性极大，因而，开发商又面临替装饰公司承担法律责任的风险。
6、手工施工工期长，故又加大了如期交房风险 。开发商承诺交房期限一般都较为紧张，若不能如期交房，业主将会提出索赔。而土建安装不完成，装修队伍则无法进入，假如建安工期拖延，装修交竣期会随之推后。手工装修因劳动密集、用人多，一般装饰公司很难在短期内组织起足够的队伍，加之工艺落后，各工序用工多，装修工种繁杂，木瓦、油漆、水电暖通须同时施工，工作面有限，交叉施工的各工种又互相影响，交叉污染，工期及质量很难得到保证。
7、以上的问题给开发商的售后服务带来了巨大的售后压力：
1）有手工就会有误差，现场散料加施工的落后方式，因工人技术、材料及施工手段等各种原因，会遗留大量难以克服的质量隐患，而装饰公司一般又是有活现找人，业主入住后及时保修很难保证。
2）按现行国家规定质保期一至两年，质保期限与房屋使用寿命形成巨大的时间反差，即使信誉好的装饰公司质保期内能及时维修，但保修期外也无法保障。
综上所述，目前落后的手工施工方式在室内装饰仍占施工主体，开发商无论如何招标议标来选择有实力、有资质的装修单位，只要选择手工装饰公司施工，都将会带来难以克服的种种问题，使开发商信誉、利益连带受损，这已成为目前众多开发商想做精装而又迟迟观望的主要原因。
对策：工厂化生产、部品集成的施工新模式，逐步显现其优势，但在商品住宅装修中还要攻克以下障碍：解决装饰个性化、规格多样化与工厂批量生产的矛盾；内在质量会得到有效的控制并且工期大幅度缩短，除乳胶漆、墙地砖仍需在现场施工外，所有木制作业的项目均转为工厂生产，一个工地变为两个，成品安装快速便捷，同比工期可大大缩短，内在的质量会大大的提高，并且售后服务也相应的敢于给客户作出承诺。
故现在实行套餐式装修将成为可能。
五、针对当前滞销户型在设计上缺陷的分析：
1. 客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间；
2. 客厅的采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗；
3. 客厅视野差，窗不应正对墙面；
4. 客厅的形状不规整或尺度不合理；
5. 入户无过渡空间；
6. 餐厅面积过大或过小；
7. 主卧室的面宽小于3米或还要小；
8. 户内交通线长、浪费面积较多；
9. 卫生间距主卧室较远或对着客厅的卫生间无前室；
10. 四居室的户型，主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间，布局不合理；
11. 功能分区不合理；
12. 各功能空间面积比例不当；
13. 跃层户型室内楼梯的位置不当；
14. 卫生间、厨房宽度不够。
六、只有保证主体土建的质量，才能更进一步的提高成品家的装修品质：
1、土建专业
1）墙面顶棚：垂直平整度及门窗洞口、阴阳角、四角八线水平垂直的误差在验收规范允许的范围内，防止墙面顶棚混凝土结构与填充墙的裂缝现象出现。
2）毛地面：平整无空鼓、起砂、裂缝。
3）检查门窗洞口的几何尺寸，垂直水平度符合设计及规范要求，有飘窗的窗台平整度的误差应在允许的范围内
4）检查门窗及玻璃表面有无划痕、损伤、气泡，外檐窗有无渗漏，与墙面的连接是否牢固，开启是否灵活、自如，检查垂直度、水平度、密闭性，飘窗顶的防水有无渗漏，落地窗的主要框架是否做断桥处理，以防结露的现象发生
5）进户门有无变形、损伤、划痕、掉漆，五金开启是否灵活，垂直度应符合设计及规范要求
6）厨房及卫生间的风道、烟道应采取主副形式，应通畅、密闭、无漏风窜风现象，几何尺寸及垂直度应满足设计及规范要求
7）厨房及卫生间的防水，其标高应低于其他的房间，防水层的做法及四周卷起的高度应满足设计及规范要求并作闭水试验后保证无渗漏。
8）管道间（设备层）的地面应作防水层。
9）尽量根据精装修的设计要求，不必要的隔墙及购配件先不安装，以免拆除造成浪费及环境的污染
10）为了保证结构的整体性，空调孔及通风孔提前按管道的直径钻孔。
2、设备安装专业：
1）给水管道：直饮水、自来水、中水、集中供热水的管道施工及水压应满足设计及规范要求，常用的管材有PB、PPR、ABS、铝塑复合管、塑铜管等。其水压必须满足使用要求，多层住宅一般由市政自来水管网直接供给，高层住宅一般分低、中、高三个区域，在地下室设备层中设置自动加压变频泵，兼给消防供水，容易造成供水管道的超压，使卫生洁具、设备的水封及安全保护装置造成破坏，故每层供水的压力不得大于0.6MPA，给水管道安装完毕后应按规范进行通水打压
2）采暖工程：一般的采暖方式为地板辐射采暖、散热器采暖、家庭户式空调采暖及集中空调采暖，其管材、管件及散热器的材质、安装必须满足设计及规范的要求，尤其是地板采暖的PPR地埋管一般采取热溶方式连接，施工要掌握好温度、时间及方法，接头一定要连接牢固，铝塑复合管其接口应留置在地面以上且地面后浇层内无接口。施工完毕后要根据设计的要求进行打压试验，做到无渗漏。
3）强、弱电气工程：其配电箱装置及灯位、开关插座、面板、敷管配线的材质及安装除应满足设计及规范的要求外还应满足使用的方便性、位置的合理性。
2006.3.25
[ 本帖最后由 lfengok 于 2006-3-26 16:02 编辑 ]
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