房价狂涨VS买房者狂购 "深八条"调控深圳房价
4月20日，在国八条推出一年以后，深圳推出了“深八条”，冀望以此为发了烧的深圳地产降降温。
发烧的市场
价格超过1000万元的别墅，像打折的衣服一样被疯狂抢购一空。
这是4月8日深圳观澜湖别墅项目上演的一幕，当天成交金额突破10亿元，刷新珠三角别墅楼市销售纪录。当天600多名购房者到现场排队，不少人悻悻而回。
“早上开盘，晚上封盘”，推出上千套住宅，一天就销售完已经不是新鲜事。
2月17日，备受关注的半岛城邦拿到预售许可证。该楼盘所在的南山区政府为此专门成立了应急小组，严阵以待，并派出多名警察，协助维持秩序。2月18日公开选房，当天下午，开发商就发布声明，宣布A类房型（单套建筑面积260平方米以上）及B类房型（单套建筑面积160－230平方米）已全部销售完毕。
半岛城邦的开盘均价大约11000元／平方米左右，总套数超过1000套，在政府规定开发商一天只能够销售300套的情况下，一周内销售完。
而类似的抢房行动在深圳频频上演，万科城97套联院别墅单价至1.1万元/平方米， 半天清空。西城上筑653套住宅一天卖掉557套，而价格也继续保持着7300元/平方米。招商地产花园城三期2号项目更是低调得几乎没有做宣传，3月6日以均价9000元热卖一空。
项目的销售进度以过去不能想象的速度，不断刷新纪录。
“现在深圳的项目，如果要卖到一个星期，开发商都觉得不好意思。”世联地产顾问部总监杜勇戏称。
而随着这些抢购的热潮楼价一路攀升，国土资源与房产管理局数据显示，2006年第一季度深圳楼市均价7321元，同比上升18.2%.而在二级市场市场上，成交均价已经达到7983元/平方米，同比增加24.4%.
根据数据统计，一季度全市新增楼盘29个，总供应面积同比下降3.5%，但是总供应套数下降幅度更大，为24.2%，显示出户型面积增加，大户型的产品比例上升，平均面积接近100平方米/套。
一位在地产顾问公司工作4年，年薪达到20万的刘经理表示，现在已经找不到合适的房子可以买，准备继续租房。
调控压力
楼市的高温让监管机构也感到了灼热。
据悉，春节前后，有关部门专门就深圳、北京两地房价上升过快的问题，要求建设部做出解释，建设部对两地市场展开调查。深圳市政府压力不小。
4月20日，深圳市政府四届二十七次常务会议审议并原则通过了由市国土房产局及市发改局、规划局、工商局、地税局、人民银行深圳市中心支行等6部门共同研究提出的《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（以下简称《意见》），其中，包括多渠道增加住房供给，加强闲置土地管理，加强经济适用房和公共租赁房建设，停止预售，加强房地产市场监测和预警，加大查处违法建筑和违法用地的力度，完善房地产宏观调控手段，进一步规范市场秩序等，共八条意见。
而这被称为“深八条”的调控措施，其实在2005年12月19日就已经由深圳市国土资源和房产管理局开始初拟，三天后，即22日下发到6个部门，征询意见。
“去年底，我们就觉得房价增长速度过快，就开始起草这个文件。” 深圳市房地产研究所所长王锋博士说。4月20日通过的《意见》基本按照《征求意见稿》内容框架。“这只是一个原则性的框架，具体的内容还将在5月份完善。”王锋说，“这是主要以解决供求关系，稳定房价为宗旨的文件。”
降温？
在《意见》明确提出，“多渠道增加住房供给，进一步调整住房供应结构，保证全市房地产市场供求总量与结构基本平衡。”这是2006年土地调控的主要方向。
深圳市国土资源和房产管理局在此前的《修改意见稿》的《起草说明》中，解释“2005年1—11月份，我市商品房价格增长了17.03%，远远高于2003年、2004年的2.5%和5.3%的增长幅度，深圳房地产预警系统有关监测指标表明，今年预期的房价收入比和房价与收入增长率比值，明显高于合理标准和合理区间上限”，并且，“85%的购房者认为当前房价过高”，对上述问题如果不采取措施，将有可能出现“房价飙升，价格失控”。
报告认为“我市每年新增商品房住宅需求约900万平方米（总套数约10万套），按照平均容积率3计算，每年供应商品房住宅用地约3平方公里。2004年，政府新批商品房用地为0.98平方公里，而随着存量土地不断消化，当年各类存量土地入市1.16平方公里，两者合计2.14平方公里，未满足3平方公里的商品房住宅用地需求；2005年计划供应商品房住宅用地0.8平方公里，截至目前，仅新批供应0.44平方公里，各类存量土地入市0.49平方公里，两者合计0.93平方公里，预计难以满足3平方公里的需求”。 市场呈现供不应求的局面，而人为炒作更是加剧了市场的紧张，进一步促使房价快速上升。
于是，《征求意见稿》提出“今后3—5年内，每年土地使用权出让计划中保证1.6平方公里的商品房住宅用地供应”，在供地结构调整方面，提出“增加特区内供应，保证年度普通商品住宅供应量不低于全部总供应量的90%”。
但是，这条意见可能在细节出台时给予调整，“每年的土地供应要按照当年计划来调整”，王锋说。
而招商地产总经理林少斌对此曾表示担忧，“今年政府的土地供应可能不会增加，还会维持2005年的0.8平方公里水平。”
世联房地产顾问有限公司副总经理甘伟也认为，“深圳土地很少，能不能拿出1.6平方公里，对政府来说是个难题。”
在《征求意见稿》中对于住房保障有详细的计划，“每年争取供应100平方米左右的经济适用房、公共租赁住房，”包括：2000套经济适用房，13000套经济适用出租房，200套廉租房，500套高级人才公寓，“促进住房保障方式从'以售为主'，向'以租为主'转化”，意见稿中明确提出，为完成这四个方面的政策供应计划，政府2006年一次划出100公顷的土地，保证3年通过分期建设，推出政策性房。
“在不能够完全压低房价的时候，解决中低收入者住房问题，这个意见有积极意义。”世联房地产顾问有限公司董事长陈劲松认为。
对于取消预售，不少业内人士都认为这是增加开发商资金成本的做法，也将延迟项目入市的时间，减少及时供应，使市场价格上升。深圳已经有多年没有出现烂尾现象，目前更是卖方市场，用这种方式规避烂尾现象过于极端。而市场上正有一批开发商希望“囤货居奇”，尽量延迟销售等待市场价格上升。同时，销售现楼价格更高。
而相对《征求意见稿》，《意见》中新增“经济适用房五年内不得转让”。华彦地产总经理李程认为，这项政策对于抑制“权力寻租”，利用微利房投资的现象有好处，经济适用房进入市场会扰乱健康的市场环境，“但是五年期限太短，应该增加到十年以上，”他说。
在金融调控上，有消息称在政府出台“深八条”之前，人民银行深圳分行已经向深圳政府提交建议报告，主要是关于提高首付。“人民银行建议在深圳购买第一套房产，普通类住宅首付提高到3成、豪宅提高到5成。而购买第二套房产，普通类住宅首付提高到5成、豪宅需要支付全额。”也有海外媒体发布消息，首付将提高到四成。
对于此类消息，中国人民银行有相关人士表示，深圳市分行并无权利对商业银行深圳分行做出规定，深圳市分行的建议必须递交省分行，再向上递交到总行，由总行审批后交给各商业总行向下执行，毕竟按揭贷款是目前商业银行的最优质资产项目之一，其中更涉及到深圳市商业银行的竞争力，所以能够提高首付仍然是一个相当困难的问题。
他认为，政府手中的调控工具有五个，利率、首付、供应、税收、交易秩序。
在这五个条件中，利率和首付，地方政府无能为力，要依靠金融银行系统的支持。而地方政府主要能够调整供应。深圳土地资源紧缺，不能够提供充足的土地化解市场供应不足的问题，政府手中只剩下税收。目前交易环节税重，不利于流通，也不利于增加供应，深圳试点物业税如果能够成功，减少交易环节税收，则会更有利于稳定房价。而其它方法如限制房价的调控脱离市场，会导致黑市交易，不宜采纳。他认为，深圳目前需要做的，就是改善交通，间接扩大供应量，主动对接惠州、东莞进行开发和置业，以缓解深圳之急。
