商业地产的三权分离和三权制衡
经营..所有..使用..管理..投资,,消费,,共赢!!
管理者、经营者、发展商三者应是三权分立，但由于各种因素干扰，出售部分商铺似乎很难避免，但关键是要在售和租方面取得平衡————在售的时候不要大动干戈，尽可能保留主体部分。另外，不能太注重收入，商业项目主要是为市民服务，不是为利润。但如果你做到了为市民服务，利润则随之而来。只有关注消费者，利润才能滚滚而来，这体现了市场营销的终极思想。
商业地产项目的开发商与零售商是一对矛盾体，开发商希望卖铺以回笼资金，而零售商希望只租不售保留完整产权以便于统一管理；开发商希望出租更多的商业面积，而零售商希望有更多的面积营造休闲的商业氛围；开发商希望出租后的经营由零售商自己操作，而零售商则希望有统一的机构整合资源合力营销。作为开发公司，应该专注于物业开发，同时整合社会资源的优势，不应轻易介入全新的零售领域。开发商提供的只是公共空间的物业管理，至于公共空间的文化展示、商业促销，以及各种零售组团之间、零售商户之间如何发挥综合联动效应，必须由专业管理公司完成。
商业管理不同一般物业管理，发展商要善于经营，且要与零售商共同培育市场，共同分享收益，互相依存。通过与主力店合作，发展商可以较好地利用主力店的零售经验，并通过其积聚效应带动其他片区的出租，通过其集聚力，也可减轻商店本身的营销压力。开发商与主力店的合作，还必须具备零售的能力；且开发商要完成从业主到股东、从专心做地产到与零售商一起成长升级的角色转变。因为，商业地产的精髓是期望通过持续的经营活动来获取利润。至于主力店，则应贡献专业经验，发挥营销聚集客源的能力。
