转载《90平米套型建筑面积为单套住房的建筑面积》解读
90平米套型建筑面积为单套住房的建筑面积
规定：根据165号文件，90平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
文件指出，各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。
点评：香港一家外资房地产开发企业的资深建筑师评价，以建筑面积代替套型建筑面积的做法，其实是简化了评估标准，同时对90 平方米的实际要求更加严格。
因为，按照建设部此前的解释，从测算方式上看，套型建筑面积的参照指标是标准层的建筑面积，不包括车库、花园、物业管理用房、会所、裙房等各种配套的建筑面积。如果以套型建筑面积要求90平方米，开发商进入销售关节的建筑面积指标可能超过90平方米，而此次统一后的建筑面积则包括所有的公摊面积，开发商可能寻找的做大面积的空间变小。
另外，戴德梁行某地产分析师提示，一个与建筑面积有关的政策细节，似乎可以提示更多。即深圳市近期除提台新的建筑面积测绘标准，在目前全国普适的建筑面积测量规范的基础上进行了微调，主要原则是避免开发商在建筑面积上钻空子，借助阳台等空间不全额计算面积的说法，利用赠送花园阳台等方式扰乱建筑面积限制要求。“一旦试行成功，该政策极有可能在全国普及，成为之一次建筑面积调控的辅助性政策”。
70%比例针对年的城市开发总量
规定：根据165号文件，自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。
同时，各地应根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。
点评：此前，关于新开工项目70%以上面积建90平方米以下小户型的说法，曾经被开发商视为影响最大的政策之一，进而引发大量房地产开发项目暂停进度、静待说法。同时，北京等地市场一度出现市中心大户型一房难求的局面，也因此直接引发了地方政府和开发商向中央集中表态，申请再议。
调整后的细则明确了最终执行办法，显然考虑了众多市场人士反应的现实情况，将一部份政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。根据新规定，市中心等高档商品房可能不被硬性要求70%以上面积都开发小户型。
未取得许可证项目各地自定
规定：对于6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，165号文件提出要“妥善处理”。
根据文件要求，此类项目由当地政府根据当地年度新建商品住房情况，因地制宜的确定需要调整套型结构的具体项目。
经当地政府明确需要调整套型结构比例的项目，其规划设计方案和施工图须按要求进行调整，送相关部门重新审查合格并办理相关调整手续和欧建设主管部门方可发放施工许可证。
文件特别强调，对于需要调整的项目，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计条件，重新审查规划设计方案。而在确定项目是否需要调整前，建设主管部门要会同城市规划、发那个地产主管部门对6月1 日前已审批但未取得施工许可证的项目集中进行一次清理。清理结果要报同级发展改革主管部门备案。
另外，165号文件要求重点调整三类项目：即，过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目；在土地出让时约定了销售价位、套型面积等控制性要求，但企业未执行的普通商品住房项目； 以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。
点评：对于这一要求，一些专家表达了不同的观点，上海房地产专辑印堃华表示，已经通过了规划设计方案的项目，如果要求变更，需要政府出具强有力的变更依据，否则有涉嫌侵权的可能。
而具体由哪些依据出发界定是否需要更改规划，新政策启示没有进一步明确给出标准。另有一些专家称，文件规定了重点调整的三类项目，或许可以得出结论，不再这三类中的房地产开发项目，即使是6月1日前没有拿到施工许可，都可能免予一定的变更期限。
土地出让前须提供规划
规定：165号文件要求，城市规划主管部门要完善控制详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建设项目的居住用地，明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标。
根据文件规定，以上两指标，必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定，依据控制性详细规划，出具套型结构比例的规定，依据控制性详细规划，出具套型比例的规定，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿化率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。
文件称，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90 平方米以下的住房建设。
点评：该政策主要配合十五条调控意见中的另一个70% ，即优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
中低价商品房等用地集中安排小户型的说法，正应验了多数开发商的预判，即用经济适用房和中低价房中的小户型抵充70%的城市总量指标。“这种做法是正确的，也是可行的。并有可能取得最佳平衡效果。”上海政府一位高参表示，而保证其可行的方法之一是就是在新建住房项目的用地出让前，明确套数指标和面积指标。
但也有开发商质疑，新的招拍挂项目和政府收回的土地都可能按规定进行透明操作，但对于囤积在开发商手中的闲置土地来说，可能通过更改规划日期等规避政策，可操作性就有可能降低。
当前将重点查处设计违规
规定：165号文件强调当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。其中包括：
1、开发建设单位不按照批准的规划设计条件委托设计；明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定，规避套型结构的要求；在建设过程中擅自变更设计，违反套型结构等行为。
2、设计单位接收开发建设单位明示或暗示，不严格按照国家法律法规、技术标准进行设计，或采用不正当技术手段规避有关规划控制性要求，或向建设单位提供与审查合格的施工图设计文件不符的图纸，擅自改变套型建筑面积的行为。
3、施工企业不按照审查合格的施工图设计文件进行施工，擅自更改设计、预留空间，改变套型建筑面积的行为。
4、监理企业接收开发设计单位明示或暗示，不严格按照技术标准和规划要求进行监理，致使套型结构要求没有得到落实的行为。
另外，165号文件还要求严肃查处违法违规行为，加强监督检查并落实追究制度，文件特别强调，对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于解决低于收入家庭居住困难。
点评：对此，由于此前不少开发商“上有政策，下有对策”，对于楼盘规避新政想了很多“歪招”，专家表示，新政能够如此详细地在各配套环节监控细则，使保证政策得以落实的关键，而最终能否在房地
