房地产进入“品质时代” ----高品质住宅规划建筑设计随感
注重环境 体现人文 突出科技--高品质住宅规划建筑设计随感
丛军
房地产进入“品质时代”
市场的竞争，消费者的成熟，迫使开发商们从注重概念、包装、炒作回归住宅产品本身。做好房子，做高品质的住宅成为当今房地产市场的主调。
什么是高品质的住宅产品、是宜人的居住环境、是高舒适的居住空间、是安全、环保、高性能、高科技的住宅配置……而作为住宅产品的研发过程——规划建筑设计，从前期的产品策划定位到住区规划，到住宅设计，到选用适用科技技术提升居住舒适度，再到指导施工完成住宅产品的生产过程中，可以说规划建筑设计是实现住宅品质的决定性环节——设计决定品质！
高品质住宅规划设计要求从环境、景观入手，努力营造推窗见绿、户户有景的花园社区、风景社区；在住宅户型设计中充分结合当地的气候特点、居住习惯以及市场要求提出功能合理、面积紧凑的户型方案以及多种创新的户型产品；在建筑造型设计中充分挖掘地域的文化特质；在节能措施、科技运用方面结合当地的气候特点提出系统适用的技术解决方案。
注重环境体现人文
以笔者刚刚完成的嘉兴·文星花园为例，该项目位于嘉兴市区东南部，至市中心步行10分钟路程,距著名的南湖风景区仅600余米，区位优势显著。用地紧临城市总体规划中的南片楔形绿地；东、西两侧有长中港、海盐塘两河流过；具有得天独厚的环境景观资源；南侧的省级重点中学嘉兴一中又为区域凭添了浓厚的人文气息。
规划用地两翼临水，城市主干道纺工路及城市规划道路长海路将其划分为三个不规则梯形地块。总体上呈现两“岸”三“地”的格局。总建筑面积：28万平方米（其中住宅：22.3万平方米）
面对周边众多的高层楼盘，项目确定了以“低”取胜，营建多层社区的市场定位。
住宅产品以多层住宅为主，只在B区东侧沿河布置了部分低层双拼别墅，以及在三块用地边缘集中布置少量高层、小高层住宅。其中在A区沿河及A、B区北端带状布置的高层住宅，一方面可北望南湖和城市中心区，另一方面形成本居住区的城市地标和外高内低的城市空间格局。
规划布局从景观出发，充分结合周边的景观资源，使每块用地规划布局各具特色。西侧的A区是本项目最靠近“南湖风景名胜区”的地块。为了充分利用“南湖”这一自然景观资源，A区西北部的五栋18~25层点式高层住宅，结合岸线走向布置，打破单一板式布局的沉闷，活跃了区内空间氛围。每幢建筑沿河岸均向东偏转10°，为尽可能多的住户能够俯瞰南湖美景创造了条件。沿河3幢高层住宅采用了底层架空的形式，使沿河退让蓝线所形成的30米宽绿化带与区内人文景观相互交融、渗透，使全区景观视线通透开阔。B区则通过引入的水系形成和谐舒适的生态组团。C区住宅类型以多层为主，沿街结合底商布置小高层及青年公寓，在保留基地内原有水系的基础上，形成一条横向贯穿全区的核心绿化带，同时结合与B区延伸至地块的纵向绿轴，共同营造出一片开阔通透的水域景观带，从而形成了开阔恬静的自然空间。
绿化系统充分利用自然“风”“水”，形成多条南北纵向绿轴，成为每块用地的中心绿地和统领规划格局的空间核心，住宅单体沿纵向绿轴排布，同时还留出多条东西横向绿带。纵向绿轴顺应嘉兴主导风向，将自然风导入住区，也带来充沛的阳光；横向绿带则将东西两侧的自然河道景观引入社区——“纵轴”、“横带”与东西两侧的滨河绿带交织在一起形成立体的绿化网络，将自然风、水融入社区，使尽可能多的住户可以临水而居，推窗见绿，享受风和日丽的自然美景。
景观规划结合自然河岔，将水系引入社区，作为小区内景观设计的主线，理水、造景，或池、或渠、或溪……或略成小筑——努力构筑具有江南水乡居住文化特质的花园社区、风景社区。
交通系统规划则按照三地独立，总体协调的原则，在出入口设置、人车分流的交通组织、丰富的停车方式等方面进行了精心的考虑。
户型设计精益求精，追求创新
户型设计从生活出发，主力户型在市场成熟产品的基础上改进完善、精益求精，在功能合理、紧凑、实用的前提下，提高居住舒适度，形成大面宽、小进深、全明设计、通透格局，以获得充足的采光、通风，适应嘉兴居住习惯和夏季炎热，冬季湿冷的气候特点。
花园入户住宅改变了传统住宅的入户方式，住户从半室外私家花园入户，花园平台成为各家各户的空中庭院，拓展居家生活空间，提升居住品质，同时为纯南向户型提供了有利的通风条件。花园入户方式在与小高层户型和高层住宅结合时，外置的电梯筒和轿厢透明化处理，形成景观电梯，回家的过程变得轻松、惬意。
叠合花园住宅以叠拼别墅的设计理念，运用到普通多层住宅设计中，首层占“地”，顶层占“天”，中间层层层叠退形成南向露台，家家有花园，户户有风景，将室外庭园与居室空间紧密结合起来。看风景的花园也成为花园中的风景。
院宅——双拼别墅借鉴传统江南民居的院落组织手法，在别墅前、后花园院落的基础上引入了一大、一小两个内部庭院，大的内院作为居住空间的核心，不仅带来良好的通风、采光，同时形成安静、内向的家庭起居空间，小的内院在解决内部卫生间通风采光的同时，成为入户玄关的对景、以片石、丛竹点缀，小中见大、精巧别致。四重院落，意境悠远。首层结合半地下车库层形成错层空间，高达4.5米的起居厅，气度非凡；楼层空间围绕内庭展开，上下呼应、情景交融。
科技运用:高舒适、低能耗、适用
更值得一提的是文星花园在规划设计中应用了大量科技手段，遵循以人为本的人居环境和可持续发展的原则。并且，设计中应用的都是具有推广价值的技术，在获得高舒适度的同时，并没有过高投入。在项目的设计中，设计单位提出定量节能的概念，针对当地的气候条件和房地产产品市场定位的要求，整合了一套低成本、易实施的技术以求以最少的投入获得最大的回报。
根据项目的具体情况，设计将居住区整体的节能标准确定在65%，采用了节能、通风、隔音降噪、生态环保等相关应用技术及措施。
节能从提高墙体、屋面、外门窗等围护结构的保温隔热性能入手，结合可再生能源利用，在保证居室舒适度的前提下，实现节能目标。围护结构方面，低层和多层墙体采用本地生产的砌块制品，以减少运输成本。墙体外保温采用适应当地气候的无机外墙保温隔热材料。斜屋面采用通风节能屋面系统，平屋面采用蓄水覆土种植屋面。外门窗采用保温性能好的双层中空塑钢窗。同时采用了外遮阳系统。
多层和高层采用阳台栏板式太阳能热水器，直接垂直悬挂在房屋阳台外侧，不仅可节省设备的占用空间，还实现了系统功能与建筑美学的有机结合。双拼别墅采用分体式屋面太阳能热水器。双拼别墅采用地表水流热泵技术，充分利用自然水体资源。
通风措施采用户内新风微循环技术，改善室内空气质量、控制室内湿度。利用了户内新风微循环技术和变压止逆烟道。
隔音降噪措施主要包括选择密闭性好的外门窗。采用浮筑楼面以降低楼板撞击声。采用同层排水系统以将垂直排水管道穿越楼板带来的排水噪音减到最低。
生态环保措施包括社区内公共厕所采用生态厕所，能达到近100%的分解率。分解后的水可以回用于冲厕，二氧化碳自然排放。有机垃圾生化处理，产出高效有机肥料，可直接用于小区绿化。发酵分解过程生成液体肥料。
由于市场因素的影响，嘉兴·文星花园设计工作历经近一年多的时间，其间规划方案多轮修改，户型及建筑设计方案也经过与甲方及专家的多轮交流与磨合，终于定稿，规划设计方案于2006年3月通过嘉兴规划建设部门与建设部土木工程协会联合评审，并正式列入土木学学会优秀住宅示范小区。
通过系统化统筹、精细化设计，文星花园能够借嘉兴风景之优实现自然与人居的相谐相生；传承江南水乡文化的深层底蕴；同时结合住宅高科技手段实现低能耗、高舒适的居住品质。
2006年7月20日《中国建设报》
