房地产市场有两种看法：一是概念先行；二是设计至上，或者说产品至上。

　　前者认为楼盘销售中只要有一个好的概念来包装，就能打动消费者，就能取得好的销售效果；后者认为只要楼盘规划设计好，产品做得好，就不怕卖不出去。

　　这两种看法本来各有可取之处，但一旦走了极端，就是误区。

　　概念先行，源自早期的点子策划。那时房地产业刚刚起步，大家一哄而上，很多是外行做房地产，又没有市场意识，热闹的背后是危机，出现了很多死火楼盘。这时一批策划人应运而生，为开发商出谋划策，通过概念包装等方式，为楼盘寻找出路，也确实有一些楼盘就此起死回生。

　　于是，点子策划、概念包装大行其道，只要做楼盘、卖楼盘，必定是先想一些点子，先创造概念，仿佛只要有了一个新颖特别的概念来包装，楼盘就成功了，其他工作都无关紧要。

　　重视概念包装并没有错，比方说找到了目标消费者的共同特点，以简明扼要的语言概括、提升，以打动目标消费者；比方说将楼盘产品的独到优势通过提炼，转换为市场语言，以吸引消费者……都是营销的很重要也很有效的手段。

　　如现代城，就是潘石屹以他的市场敏感，意识到在北京有这样一批人愿意而且渴望去过这样一种生活，去体验这样一种居住感受，于是提炼出SOHO这一概念，并在产品中得以贯彻，获得轰动性成功。

　　关键是把概念包装摆在一个什么样的位置，怎么样去与产品结合，把概念中的闪光点真正在产品中体现出来。

　　现在仍有不少开发商和策划人在把概念当标签乱贴：有对讲门铃就号称智能化；装条电话线就敢卖e生活；铺两块草皮、种几棵树就是生态楼盘；或者编几个花哨名词、拼凑几个英语字母就号称房地产创新概念……。这样一种浮躁心理、哗众取宠的做法，最终要在市场上碰钉子。

　　在广州这样一个房地产起步较早、日趋成熟的市场，消费者的眼睛是雪亮的，“来不来，看环境；行不行，看户型；买不买，看价格”，他们真正关心的，是楼盘能不能给他们提供舒适、安全、高品质的生活，而不会被几个花里呼哨的概念、名词牵着鼻子走。

　　这个时候，设计就显得至关重要。一个好的、成熟的设计，是在准确的市场定位的基础之上对产品的塑造，从园林环境怎么清新宜人、到建筑外观是否赏心悦目；从户型间隔怎么方便实用，到室内装修怎么舒适到位，无一不体现出设计人的智慧和创意，且处处与消费者的利益息息相关，成为消费者鸡蛋里挑骨头的对象，尤其在广州，市场起步较早，消费者消费心理比较成熟，很多人从不断看楼、选楼中积累了丰富的经验，有人戏称广州看楼人比做楼人还懂房地产。因此设计容不得半点疏忽、半点遗漏。

　　任志强说过，在房地产市场化程度不高的地方，一个楼盘有一个优点，就能成功；而在房地产市场化程度很高的广州，一个楼盘有一个缺点，就可能招致失败，说的就是这个道理。

　　但也有部分设计人员因此一昧否认概念包装的重要性，仅仅从技术的角度强调设计的地位，也未免失之偏颇。

　　楼盘是做来卖的，不象在计划经济时代，关在办公室里画图，画完交给领导签字认可就行了；也不是纯艺术创作，可以做完了关在屋子里自我陶醉、孤芳自赏，只有得到市场认可的楼盘，才是好楼盘，才是成功的楼盘，而要取得市场的成功，就必须对市场有全面的了解、准确的把握，并且要有领导市场潮流的观念创新。

　　房地产已进入全程营销的时代，任何一个环节对于楼盘的成功都至关重要，作为开发主体，必须在对市场准确把握的基础上进行精确的市场定位，并将创新概念通过设计在产品中贯彻落实，然后将产品语言转换成市场语言，将楼盘推向市场，才能获得成功。

楼主做什么的阿！

呵呵,做房地产项目管理的,因为经常要做可行性研究,所以对这个方面也有所留意.

多谢斑竹的分享!

是啊，前期工作是最重的，一个成功的项目开发，压力主要集中在项目前期啊。

在房地产运作中,概念包装和产品设计是重点,这些是物业将来升值潜力的法宝.谢谢楼主的精品资料

创意很难啊```

说的很精辟！值得大家好好学习！

现在基本上就是这两种,没有新的突破