一、房地产宏观调控带来的市场变局是必然

　　房地产近期由于宏观调控带来的市场变局导致全国恐慌是一件很不正常的事情。　　

　　说明房地产市场的不成熟和消费者心态的非理性。

　　冬天来了，已成事实；但冬天来了，春天还会远吗？

　　在即将莺飞草长、万物复苏的季节，恐慌绝对不是一种正常的心态。

　　现在的莫名恐慌和以前的盲目乐观同出一理：对市场规律的漠视和对房地产的发展趋势缺乏认识。

　　 在房地产市场一片形势大好的乐观气氛中，不断有看似另类的声音传出，房地产市场有泡沫，调整是必然。笔者也曾在各种场合明确坚持：上海房地产市场大趋势看涨，小波段会跌，如果不能及时调整，甚至崩盘也不是完全没有可能。

　　但这样的声音显得苍白而不合时宜，因为楼市还是一路飙涨，没有任何跌的迹象。如同一个刚学会走路的小孩，好不容易挣脱了妈妈牵着的手，兴奋地自顾一路狂奔，完全没有意识到已经危机四伏。　　

　　客观规律就是客观规律，不会以暂时的不正常现象为转移。

　　现在一片恐慌的的气氛中，笔者仍然坚持，房地产大趋势向好。

　　调整不仅必然，而且必要。

　　说小波段会跌，是因为以上海为中心的房地产热点城市的房价已经不符合市场规律，泡沫严重。价值规律告诉我们，价值决定价格，由于供求关系等外部因素影响，价格围绕价值波动。这不是政府哪个官员说了算，也不是学界哪个专家说了算，更不是哪个开发商一相情愿说了算。即使现在不跌，迟早要跌，而且早跌比晚跌好；

　　说大趋势看涨，是因为房地产作为国民经济支柱产业，且有广大人民群众巨大的市场消费需求支撑，长期来说，一定要发展。而随着经济的发展，人民生活水平的普遍提高，消费需求会获得进一步的增长，市场潜力巨大。随着购买力的提高，价格也会相应地水涨船高。

　　现在的危机，是好事。

　　对整个行业是好事；

　　对泡沫相对不严重的二、三线城市的市场更是好事；

　　对绝大多数发展中的中小房地产企业，不仅不是坏事，而恰巧是机遇。

　　二、房地产宏观调控带来的市场变局是机遇
　　说消费人群的购买力也好，说房价收入比也好，说租金回报率也好。上涨的时候不需要任何理由，但下跌的时候，发现所有的理由都是实实在在地存在着，不以任何人的主观意志为转移。

　　我们必须承认这个市场有泡沫，泡沫就意味着危机，这对整个行业的发展不利，泡沫需求带来行业发展的非理性，追求短期利益，反而压抑了市场的真实有效需求，虽然价格的上涨短期内会给开发商带来更多的利润，但一旦泡沫破裂，对行业的打击也是巨大的，甚至影响整个国民经济的发展，因为房地产行业有它的特殊性，产业链比较长，涉及的面比较宽，尤其是与广大消费者的日常生活密切相关，一旦房地产行业出现问题，对相关上下游产业、对银行、对消费者、乃至对整个国民经济的影响都是巨大的。

　　通过适度调控，挤出泡沫，将房地产行业拉回到正常发展的轨道上来，这不仅从宏观的层面来讲对社会和经济有利，对房地产企业来说，也是有百利而无一弊的，虽然因为价格的趋向理性，可能会影响部分企业的短期利润，但行业发展理性了，有了一个健康稳定的市场环境，对于立足于长远发展的企业来说，这正是大家愿意看到的。

　　为什么说这一轮调整“对泡沫相对不严重的二、三线城市的市场是好事”，笔者近日与成都某知名开发商讨论过这一问题，在这里我们举成都为例，其他城市可以类比。

        我们来看两个示意图表。

　　成都的房价相比上海等热点城市，并不算太高，泡沫相对不严重，上海房价的下跌，整个行业的调整，成都市场不会完全不受影响，但影响有限，至少不会暴跌，更不会崩盘，只是会有一个阶段的观望期，或者小幅调整。

　　而如前所述，这一轮的房地产市场调整将把房地产行业拉回到正常发展的轨道上来，这对整个行业的长远发展有好处，泡沫挤掉了，整个行业发展逐步理性了，房地产将迎来下一轮发展周期，成都市场因为在这一轮调整中影响不大，元气损失不严重，在下一轮发展中，将更有利，将获得更快的发展。

　　再看图二。

　　这里说的是一个恰巧相反的情况，假如房价继续上涨，泡沫更加严重，而最终泡沫一定还是要破裂的，那个时候，成都受到的影响将会更大，因为市场发展水平的局限，跌幅会更大，调整中元气大伤之后，恢复的周期也会更长，甚至一蹶不振。

　　所以我们说，这一轮的调整，对类似成都这样泡沫相对不严重的二、三线城市的市场，是好事。

[ 本帖最后由 皮也咯 于 2006-7-26 17:02 编辑 ]

　　三、房地产企业面对宏观调控机遇的应对之策

　　房地产和其他任何行业一样，有它自身的发展周期。作为企业，是随着下跌的调整周期成为套牢者，直至销声匿迹，还是在冬天养精蓄锐、蓄势待发，然后在下一轮的上涨周期中顺势发力、快速崛起，取决于企业能不能审时度势、积极应变。

　　中国哲学的自然观对四季的诠释是，春生、夏长、秋收、冬藏。

　　房地产的一轮发展周期好比一年的四季，在经历了前一阶段的发展之后，大部分企业都收获颇丰，但世间万物，物极必反，在不健全的市场机制和非理性的投机狂潮裹挟下快速膨胀起来的泡沫增长，由盛极而衰是在所必然的事情。

　　于是，大家惊呼，冬天来了。

　　但冬天从来不是可怕的事情。

　　当常年生活在热带地区的人们惊讶寒带地区的人何以能忍受零下几十度的气温时，经历过四季分明的人会调侃说长期生活在高温环境下会因为新陈代谢不够旺盛而导致内分泌失调。

　　中国式智慧讲究因时而动、顺其自然。

　　冬藏，是说冬天是藏精养气的季节，中国古代养生理论说，冬不养阴，春必病瘟，说的就是这个道理。

　　冬天，寒风呼号，万物萧条，而正是这个季节，万物得以休养生息，养精蓄锐，阴极而阳生，等到春回大地，寒江水暖，又将是一片莺飞草长的大好春光。

　　而我们要做的，仅仅是顺应自然，冬天穿棉袄，夏日着单衣。

　　企业在产业发展的冬天如何度过这一轮调整，我们认为也无非就是顺应自然。

　　1、降低利润期望值，重建企业核心价值体系

　　暴利的市场纵容了投机的价值观。

　　很多企业虽然在这一轮发展中快速膨胀，但大多是基于暴利、以投机获利为价值取向的心态和经营模式。现在很多房地产企业力挺房价，不肯顺应市场调整策略降价销售，就是这种心态造成的结果。

　　没有谁拗得过规律，价格必须回归价值，价格必须顺应市场，这是谁也违背不了的。

　　企业能做的、应该做的就是放弃暴利企图，降低利润期望值，降价销售，这样才能顺利回笼资金、减缓资金压力、为后续开发赢得先机。

　　这样做的好处还包括在萧条的市场中赢得客户、扩大市场份额、积累品牌、扩大市场影响力，为下一轮的发展周期中顺势崛起埋好伏笔、打好基础。

　　盲目的坚持并不能逆转大市，而只会使产品积压，资金无法回笼周转，使企业陷于被动，更丧失发展先机。

　　任何形式的价格同盟都无济于事。

　　因为这不是偶然的市场变故，而是大势所趋。

　　终究会有企业挺不住，不管是基于对市场大势的清醒认识，还是因为自身资金的巨大压力。十家企业结盟，九家不降价，只要有一家降价，挺价同盟就会彻底溃败，而结果可能导致更大的价格崩溃。

　　率先降价也谈不上任何道德风险，因为这种基于暴利企图的利益结盟本来就是建立在违背市场大势的基础之上的，甚至连江湖义气都沾不上边。

　　香港长实的李嘉诚在香港房地产市场的数轮下跌周期中都是率先降价，甚至因此引起同行诟病，但每一次他都是赢家，避免了自身因为资金压力带来的危机，抢占了市场份额，获得了发展先机，最终成为地产大王，而同行企业最终也不得不佩服他的远见卓识。

　　家电业在前几年也曾遇到类似的问题。

　　前几年在家电业的黄金时期，由于技术和产能的局限，家电是卖方市场，价格高企，家电企业享受着暴利的盛筵。但这样的大好形势其实只是温水煮青蛙，好景不长，随着技术的进步和产能的扩大，降价的压力越来越大，一轮一轮的价格战此起彼伏，而少数企业为了维持暴利，也曾发起各种各样的反降价同盟，但无补于事，总有企业会打破同盟，率先降价，甚至很多企业都是刚在谈判桌上承诺不降价，转身就降价。

　　这样的结果是，明智的企业理智地调整发展战略，重新确定发展思路，整个家电行业也重新洗牌，现在消费者享受着价廉物美的家用电器，靠实力、规模、质量、品牌取胜的企业也在不断发展壮大。倒下的，是应该倒下的。

　　降价并不是简单的妥协，实质是顺应市场趋势所作出的策略调整。

　　简单地、被动地降价并不一定能扭转困境，因为消费者并不一定买帐。

　　降价应该是企业的一种战略行为，实质是企业核心价值体系的重建。

　　在体制不健全的投机市场，很多企业赖以生存和获利的方式是低廉的协议地价、高风险的银行贷款和不合理的高房价，由此获得高额利润。在这一轮的宏观调控后，这样的价值体系和经营模式将举步维艰。取而代之的将是品质取胜、服务取胜，这需要企业具备雄厚的资金实力、优秀的开发理念、完善的管理机制、以及优良的产品品质。

　　2、完善机制、规范管理、苦练内功、打造团队、培养核心竞争力

　　现在企业所要做的，不是对不适应市场需要的高房价抱着不切实际的幻想，而是及时调整发展战略、重新确定发展思路、重建企业核心价值体系。

　　从微观的经营层面上来讲，包括完善机制、规范管理、苦练内功、打造团队、培养核心竞争力。

　　面对宏观调控，有一种论调甚嚣尘上，认为楼价下跌将导致市场滑坡、经济萧条，进而民不聊生云云，这样的论调如果不是无知，就是别有用心。

　　广州、深圳的房地产市场受97年香港亚洲金融危机的影响，自98年开始连续数年价格下跌，但珠三角的广大人民群众并没有因此民不聊生，而是照样安居乐业、歌舞升平。

　　恰巧相反的是，广州、深圳的消费者享受者在全国来说性价比最高的居住条件。广州、深圳的房地产企业开发水平在全国来说是公认最高的，产品品质也是全国公认最好的，因此有中国地产看华南的说法。

　　也就是在这样的市场环境中，孕育了万科、中海、富力、珠江等等这样的优秀房地产企业，并逐步实施异地扩张，在全国房地产市场纵横捭阖、叱咤风云。

　　也就是在这样的市场环境中，造就了一大批优秀的营销、策划、设计等等专业公司和专业人才，并纷纷转战各地，成为全国房地产行业的中坚力量。

　　说句高调一点的话，企业或者人才只有在艰苦的环境中，才能茁壮成长。

　　广州、深圳房地产市场几年来的下跌，改变了房地产市场生态格局，形成了全国最为严峻的市场竞争环境，在这样的环境中，只有优秀者，才能生存，才能发展壮大。只有尽最大可能提供最优性价比的产品，才能在消费者挑剔的买方市场中脱颖而出。

　　这样的市场环境和竞争格局，即将在全国房地产市场重演。

　　冬天，是练兵的季节。

　　企业应该思考的是，如何适应新的市场环境，转换思路，在即将到来的严酷竞争环境中苦练内功，改变粗放式的经营管理方式，完善企业机制，规范经营管理。使决策更科学，更具备先进理念；使团队更优秀，更具备执行力。

　　只有这样，才能打造出企业的核心竞争力，在新的市场环境中立于不败之地，并获得长足发展。

　　3、积累品牌、扩大影响力

　　这一轮宏观调控后，房地产行业的价值取向将向自住型物业回归，投机的成功概率将进一步萎缩。

　　对于绝大多数自住型消费者来说，产品的性价比、服务的人性化是购房过程中最重要的考量因素。

　　面对这样的发展趋势，企业在新一轮战略调整过程中，品牌化、规模化、服务的人性化是必不可少的课题之一。

　　品牌是消费者在消费过程中，对意向消费对象的企业形象、产品品质、服务质量等一系列要素的体验、评估和传播。

　　品牌的重要性不仅是这一轮宏观调控以后的房地产发展周期中的主流因素，也为有远见的企业在目前宏观调控带来的观望和萧条气氛中脱颖而出带来了契机。

　　有利因素和不利因素是相对的，是可以相互转化的。目前由于宏观调控带来的市场观望和萧条打击了一大批措手不及的企业，但正好给有准备的企业提供了机会。

　　在市场形势一片大好、泡沫繁荣的时候，大家都在快速卖楼，市场一派欢欣鼓舞，萝卜快了不洗泥，真正优秀的企业，优质的产品不一定能脱颖而出。但泡沫一破灭，消费者有了主动权，在自住型消费者谨慎、理性的挑剔目光中，大浪淘沙，是金子自然会闪光，而在投机心态下产生的低劣产品只能面临被淘汰的命运。

　　这一轮宏观调控和93年海南、北海房地产泡沫破裂本质上是绝然不同的。后者是市场需求的彻底溃败，所以泡沫破裂的结果是市场的毁灭性打击。

　　这一轮宏观调控，打击的是投机性需求，只是整个市场需求的一部分，自住型消费者真实有效的市场需求依然存在，只是在泡沫投机的市场中被压抑而至萎缩，简单地说真正买来自己住的消费者买不起房。这样的需求在投机退出、价格回落之后会逐步释放，而且在房地产下一轮的发展中将会持续增长。

　　优秀企业的优质产品，在价格调整之后，将逐步获得消费者的认同和接受，并在市场观望的萧条气氛中脱颖而出，这样的企业也将在市场回暖和下一轮增长中逐步扩大市场影响力，获得发展先机，并成为未来的佼佼者。

　　冬天来了，春天的脚步也就近了。

　　任何的消极和埋怨都无补于事。

　　因时顺变、未雨绸缪才是致胜之道。

感谢分享,支持一下.

做为宏观调控来讲应是从几个方面来看的:
1、做为政府来讲房价连续不断的上涨，在连续不断的调控中都没有得到预期的效果，现在是对政府公信力考验的一个时期，现在适时出台了国六条，显示出了国家对房地产控制的决心。但是，从来出台的细则来看，可能百姓们又会失望了
2、做开发商来讲通过一系列政策的打压，已经有很强的免疫勇力了。
3、做为开发商来真正开始注意到对产品本身的研究及消费者的人性关怀提升到了重来没有的高度了
4、开发商开始真正的注意到消费者的需求，对于品质的注重也有很大程度的提升
5、房地产市场真正形成了买方市场了
6、对大品牌开发商来讲是一种绝好的机会
7、开发商也开始注重后期的战略规划了
。。。。。。。。

[ 本帖最后由 wall9638 于 2006-7-26 23:52 编辑 ]

其实在这里我并不赞同房地产做为国家的支柱产业的说法,只是在近几年来发展来看,房地产投资在GDP的比重中占得较大而已,怎么说房地产对产业的推动作用是很大的,对于上下游的行业推动!!
在这里我们得弄清楚是有钱才买房子，还是买了房子有钱的，（是房地产推动了地方经济发展，还是经济发展推动了房地产行业发展？？）我觉得这也是我们要弄清楚的
至于房价的上涨与下跌，不是真正通行政的手段的干预的一个结果，而是遵循市场经济发展的规律，通过市场化的调节，当然做为房地产来说有自身行业的特殊性（如地段的垄断性，不可复制等等）
做为政府来说更多是对于市场的研究和把握确实的了解和清楚老百姓需要什么东西，科学客观的做好城市的规划，提供适量的土地（基本做到供需平衡的问题）
当然这里是存在一个问题的土地的公有化和财产的私有制的问题，这是一个国家体制的问题
做为地方政府的财政收入来讲只是通过几个方面来完成的，一是财税，二是上面划拨，三是通过资源的置换等，但是，做为地方政府来讲，要政绩要GDP？？而税收是基本是固定的，怎么呢？地方政府又不能象国家一样的发行债券（当然国外是不一样的），手上最丰富的资源就是土地了。。。。。。呵呵，结果就不得而知了！
做为任何一个行业的发展都会一个行业利润回归的时期，相信现在是一个回归的前奏吧，期待吧！

[ 本帖最后由 皮也咯 于 2006-7-27 12:09 编辑 ]

谢谢楼主的分享！

感谢分享,支持一下.

从你的关于房地产行业分析中，我 隐射到我们 的建筑软件的市场发展，现在建筑预算软件，在各公司相对普及，迎来预算软件的冬季，所以我们现在的市场出现瓶颈。需要用真实力和品牌影响力，再一次满足消费者的更理性的和更高的需求。相对于信息化软件，才是 春天，夏天马上到 来！

引用:

原帖由 皮也咯 于 2006-7-26 17:04 发表
　　三、房地产企业面对宏观调控机遇的应对之策

　　房地产和其他任何行业一样，有它自身的发展周期。作为企业，是随着下跌的调整周期成为套牢者，直至销声匿迹，还是在冬天养精蓄锐、蓄势待发，然后在下一轮的 ...

见解很深刻,有理有据,资料详实.好好学习

看了受益非浅,但感觉比较空洞,有些观点不感苟同,房子是比较特殊的产品,无法充分竞争,况且和政府的收入密切相关,怎样利用政策及法律规范市场(包括政府土地和行政审批),在规范的市场内竞争应是政府部门搭建的.

是福不是祸，是祸躲不过 啊

说得很好！政策总是仁者见仁、智者见智！
古诗道“横看成林侧成峰，远近高低各不同”。
从国外以及香港、台湾地区的各大型企业的成功经历中可以确定
“长远的战略目标、近期的战术准备、完善而稳健的管理体系”将修练成金刚罩。